¿Qué es una vivienda protegida?

‍Una vivienda protegida (VPO) es un inmueble sometido a un régimen administrativo especial que puede limitar su precio de venta o alquiler, exigir que se destine a residencia habitual y permanente y establecer requisitos para las personas compradoras.

No todas las VPO tienen las mismas condiciones ni la misma duración de protección. Antes de comprar, es importante conocer su calificación, el régimen aplicable y las limitaciones que puedan seguir vigentes.

¿Cuáles son sus características especiales?

No puedes alquilarla.

Una vivienda protegida comprada en régimen de venta no puede destinarse a alquiler. Solo cabe una cesión temporal autorizada durante los diez primeros años desde la calificación definitiva, y únicamente por causas tasadas: dificultades económicas por impago de al menos dos cuotas de la hipoteca, cambio de localidad de residencia por motivos laborales, académicos o de salud, o ser víctima de violencia de género.

Quien entre a vivir debe cumplir los mismos requisitos que se exigen para acceder a una VPO, la autorización es por un año prorrogable hasta un máximo de cinco, y la renta no puede superar el 5% del precio máximo de referencia. Pasados los diez años ya no hay que justificar el motivo.

No puedes revenderla libremente.

‍La venta de una vivienda protegida de promoción privada necesita autorización administrativa previa del Instituto Canario de la Vivienda, y el comprador tiene que cumplir los mismos requisitos que cumpliste tú. Si no han pasado diez años desde la calificación definitiva, además hay que acreditar una causa justificada de una lista cerrada y devolver las ayudas y beneficios fiscales percibidos, con intereses.

No puedes sacarla del régimen protegido.

La descalificación voluntaria está excluida en las promociones acogidas a la financiación del plan de vivienda canario, incluso en el caso de subasta y adjudicación por ejecución judicial del préstamo. Y para las viviendas calificadas al amparo de los planes de 2005-2008, 2009-2012 y2020-2025, esa prohibición se extiende durante treinta años desde la calificación definitiva. En la vivienda protegida de promoción pública el régimen es directamente permanente.

Tienes que ocuparla.

La vivienda debe destinarse a domicilio habitual y permanente y ocuparse en el plazo máximo de tres meses desde la escritura.

Autoconstrucción.

Si construyes tu propia vivienda protegida, Canarias permite la autoconstrucción de vivienda protegida, con un régimen de protección de quince años desde la calificación definitiva. La vivienda no puede superar los 90 metros cuadrados útiles, ampliables hasta 125 en familias numerosas o con personas con discapacidad o dependientes a cargo, sobre una parcela de hasta 250 metros cuadrados. Hay que ser titular del terreno o de un derecho de superficie de almenos cincuenta años, no haber obtenido financiación pública con el mismo objeto en los diez años anteriores y estar inscrito en el registro de demandantes.

‍1. Requisitos para comprar una VPO en Canarias.

Además de cumplir los requisitos específicos que puede requerir la promoción, el principal requerimiento es estar incrito en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida que es obligatoria para acceder a viviendas protegidas de promoción pública y, conforme a la normativa aplicable, para adquirir o arrendar viviendas protegidas de promoción privada. La inscripción es gratuita y tiene una vigencia de cuatro años. Estar inscrito no garantiza por sí solo la adjudicación de una vivienda pública, ya que pueden exigirse condiciones adicionales. Consulta los requisitos vigentes en el Instituto Canario de la Vivienda.

Entre los requisitos generales figuran:

- Ingresos que no superen cinco veces el IPREM anual en 14 pagas, umbral que sube a seis veces en familias numerosas de categoría especial y en determinadas situaciones de discapacidad.
- No ser titular de otra vivienda salvo en la excepciones previstas.
- Acreditar cuatro años de vecindad administrativa ininterrumpida enCanarias.

‍2. Precios máximos de referenciaen Canarias.

‍El precio de una vivienda protegida no puede calcularse libremente como si se tratara de una vivienda de mercado. El precio total es el valor tasado multiplicado por la superficie útil de la vivienda. Es un cálculo que puedes hacer tú mismo antes de firmar nada, y puedes orientarte sobre si el precio está dentro de lo legal. Para las viviendas protegidas de promoción privada, el precio máximo de referencia depende de la tipología del edificio, la isla y la superficie útil computable. La normativa publicada en el Boletín Oficial de Canarias el 14 de agosto de2026 fija el Módulo Básico Canario en 1.111,27 €/m² de superficie útil y recoge los siguientes precios máximos unitarios de referencia, incluida la repercusión del suelo:

Estos importes no deben aplicarse automáticamente a cualquier vivienda protegida. El precio máximo concreto debe comprobarse según su calificación, superficie útil, régimen y fecha de la operación.

‍3. ¿Qué impuestos se pagan al comprar una VPO?

‍Depende de si la vivienda es nueva o usada y de las condiciones de la operación.

‍Vivienda protegida de segunda mano: puede aplicarse un ITP del 4 % cuando no es tu primera vivienda habitual o hayas poseído una vivienda anterior. El tipo es del 0% si va a constituir tu vivienda habitual y no has poseído otra vivienda y además se cumple el resto de requisitos.
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‍Vivienda protegida nueva: Las entregas de vivienda protegida nueva pueden tributar al tipo del 0% de IGIC, según el régimen de protección y los requisitos fiscales aplicables. No debe darse por hecho que cualquier compra de VPO está exenta de impuestos. Conviene confirmar el tratamiento fiscal antes de calcular el ahorro necesario para la compra.

‍4. ¿Cómo afecta la VPO a tu hipoteca?

Precio legal, tasación y financiación.

‍El precio máximo legal de la vivienda condiciona su valoración. Cuando existe una limitación legal de precio, la normativa de tasación obliga a tenerla en cuenta. Por eso, el precio máximo legal, el valor de tasación y el importe que presta el banco no son necesariamente iguales. Muchas entidades financian hasta el 80 % del menor valor entre el precio decompraventa y la tasación, pero ese porcentaje no está garantizado. El banco también analiza los ingresos, las deudas y la capacidad de pago del comprador.

‍¿Cuánto ahorro necesitas?

‍Debes contar con: La parte del precio que no financie el banco. Los impuestos que correspondan. Los gastos de compraventa y los demás costes aplicables a la operación.

La VPO puede tener un precio inferior al de una vivienda libre, pero eso no elimina la necesidad de aportar ahorro propio. Antes de entregar una señal, pide al banco una simulación de financiación y calcula la entrada con cifras realistas.

‍Avales públicos e Hipoteca Joven de Canarias.

‍Los avales públicos pueden facilitar una financiación superior a la habitual si se cumplen sus requisitos. No sustituyen el análisis de solvencia ni obligan al banco a conceder la hipoteca. El programa Hipoteca Joven – Mi Primera Vivienda de Canarias, regulado por el Decreto 123/2026, contempla una garantía pública de hasta el 95% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, bajo sus condiciones. Sin embargo, a fecha de 15 de octubre de 2026, la información oficial consultada indicaba que el programa todavía no estaba operativo y que no se podían presentar solicitudes. Comprueba su estado antes de contar con esta ayuda. Consulta el decreto del programa y la información oficial sobre su estado.

‍5. Si compras una VPO usada o sobre plano.

‍Si compras una vivienda protegida que ya tuvo otro propietario, puede ser necesaria una autorización administrativa y pueden mantenerse límites de precio y requisitos para el comprador. La modificación normativa de 2026 establece un plazo de dos meses para resolver y notificar la autorización de venta o cesión. Si transcurre sin que se notifique una resolución, la solicitud se entiende estimada, conforme al texto legal.

Si compras sobre plano y entregas cantidades a cuenta, pide la documentación de la garantía de devolución y comprueba qué cantidades cubre, quién la emite y a qué vivienda corresponde. Antes de entregar una señal comprueba estos seis puntos:

- La calificación de la vivienda y su régimen de protección.
- El precio máximo legal aplicable a esa vivienda concreta.
- Si estás debidamente registrado o necesitas actualizar tu inscripción en el Registro de Demandantes. - Los impuestos que corresponden a la operación.
- La financiación que el banco está dispuesto a conceder y el ahorro que necesitas aportar.
- Si la transmisión requiere autorización administrativa o, en una compra sobre plano, existe garantía de las cantidades anticipadas.

Subrogación a la hipoteca del promotor.

Si comprar sobre plano puedes quedarte con el préstamo que el constructor de las viviendas pidió originalmente para financiar la obra, pero está fuertemente regulada. A diferencia de la vivienda libre, donde la subrogación es casi automática si el banco da el visto bueno, en una VPO existen restricciones legales estrictas, ya que esos préstamos al promotor suelen tener la consideración de Préstamos Convenidos (financiación protegida con condiciones especiales de tipos de interés o ayudas).

Las principales restricciones, requisitos y ventajas en el escenario actual son:

‍1. Requisitos obligatorios para el comprador. El banco del promotor no te dejará subrogarte si la Dirección General de Vivienda del Gobierno de Canarias no te autoriza primero como comprador válido de una VPO. Debes cumplir y demostrar el límite de ingresos, compromiso de vivienda habitual y única e inscripción previa en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias.

‍2. Restricciones financieras.
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- El límite del precio legal. El importe de la hipoteca a la que te vas a subrogar no puede superar un porcentaje fijo (normalmente el 80%) del Valor Máximo Legal (VML) de la VPO.
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- Imposibilidad de ampliación: Si el promotor configuró una hipoteca que cubre exactamente el 80% del valor de la casa, pero tú necesitas más dinero para cubrir el 20% restante o los gastos de escrituración, el banco podría no ampliar el préstamo convenido. Si necesitas más capital, tendrás que disponer de ese importe o buscar otras alternativas o directamente denegarán la subrogación.

‍3. Ventajas fiscales y de costes (Por qué interesa). Si cumples los requisitos, la subrogación en VPO nueva es sumamente atractiva económicamente: Ahorro en AJD (Actos Jurídicos Documentados): Al subrogarte en una hipoteca que ya existe, no se constituye un préstamo nuevo, por lo que "le ahorras al banco" el impuesto de AJD sobre la responsabilidad hipotecaria, lo que puede mejorar tu perfil.  Gastos notariales reducidos: los honorarios de la notaría y el Registro de la Propiedad por una subrogación están protegidos por aranceles legales específicos que son mucho más baratos que los de una hipoteca nueva estándar. Condiciones del préstamo convenido: a menudo, los préstamos promotor de VPO mantienen tipos de interés protegidos o diferenciales que están por debajo de lo que ofrece el mercado libre actual, además de no incluir comisiones de apertura.

‍El peligro del "Doble Filtro". Para poder firmar, debes superar dos aprobaciones independientes: la administrativa (que el Gobierno de Canarias certifique que tienes derecho a esa VPO) y la bancaria (que el departamento de riesgos del banco del promotor apruebe que tu nómina y estabilidad son suficientes para pagar las cuotas mensuales). Si el Gobierno te aprueba pero el banco considera que tu perfil es de riesgo, no habrá subrogación posible.

‍La recomendación principal: no entregues una señal basándote únicamente en el precio anunciado. Primero confirma que la vivienda se puede transmitir en esas condiciones y solicita al banco una estimación realista de financiación.

‍Información revisada a 15 de octubre de 2026. Los requisitos y límitesdeben comprobarse para cada vivienda y operación concreta. 

Financiación e hipoteca.

El banco presta sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación. En una vivienda protegida, la normativa de valoración obliga a que el informe de tasación haga constar expresamente que el inmueble tiene una limitación legal de precio y cuál es su efecto sobre el valor. Es decir, la tasación no va a ignorar el tope legal por mucho que el mercado de la zona esté más caro. En la práctica eso significa que no vas a conseguir financiación sobre una plusvalía que todavía no existe: la base decálculo es el precio legal.

Las condiciones bancarias en general serán las mismas: financiación sobre el 80%, 20% y análisis de solvencia. Sin embargo, el banco necesita la calificación definitiva y la documentación de la operación en regla para formalizar el préstamo. Si compras sobre plano, la escritura y la firma de la hipoteca van detrás de ese trámite administrativo, no delante.
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Cobrar por encima del precio legal está prohibido, y la sanción no puede ser inferior al doble de la diferencia entre el precio cobrado y el legal. Si alguien te propone pagar una parte en B para salvar el tope, te está proponiendo asumir ese riesgo a ti.

La tasación no puede superar el precio legal. La normativa de valoración obliga a que, en un inmueble sujeto a protección pública, el valor de tasación no sea en ningún caso superior al valor máximo legal. Consecuencia práctica: en una vivienda protegida el precio y la tasación tienden a coincidir, así que el 80% que el banco financia se calcula sobre el precio legal. No hay margen de tasación del que tirar, que es un recurso habitual en vivienda libre cuando se compra por debajo de mercado. Solo hay una excepción prevista, y llega tarde:cuando quedan menos de cinco años para que expire el régimen de protección, latasación puede ir acercándose progresivamente al valor libre.Cuánto ahorro necesitas realmenteMenos que en una vivienda libreequivalente, y por dos motivos que se suman. El primero es obvio: el precio departida está topado, así que el 20% de entrada es más pequeño. El segundo loolvida mucha gente: en Canarias la compra de una vivienda protegida no pagaimpuesto de transmisiones ni IGIC, de modo que desaparece la partida quenormalmente supone el grueso de los gastos. Te quedan notaría, registro,tasación y gestoría.Haz la cuenta con el precio legal, no con lo que te parezcaque vale la casa.El aval del ICOLa línea estatal de avales no excluye lavivienda protegida: su único límite de precio es el máximo fijado para cadacomunidad autónoma. Lo que sí condiciona es el requisito de entrada, y en VPOes más exigente de lo que parece: para que haya aval, el préstamo tiene quesuperar el 80% del menor valor entre tasación y precio. Como en una viviendaprotegida ambos coinciden con el precio legal, estás pidiendo financiación porencima del 80% de un precio ya topado. Si el banco no llega ahí, no hay avalque pedir.Si estás en ese caso, tienes el detalle completo en nuestra página deAval ICO.El programa canario Hipoteca Joven y la VPOEl programa autonómico de garantía,aprobado en julio de 2026 y todavía sin entidades adheridas, sí admiteexpresamente la vivienda protegida de promoción privada. En cambio excluye lade promoción pública, salvo que se trate de una segunda transmisión autorizadapor el Instituto Canario de la Vivienda. Es una distinción que convienecomprobar antes de contar con ese programa.Subrogarte en la hipoteca del promotorEn obra nueva protegida es la vía máshabitual, y a veces la más barata, porque el préstamo ya está constituido sobreel edificio y te ahorras la constitución de una hipoteca nueva. Tres cosas quehay que saber antes de decidir:Necesita el consentimiento del banco, expreso otácito. Y hasta que no lo dé, el promotor sigue respondiendo de la deuda: si tesubrogas solo en la hipoteca y no en la obligación personal, la operación noestá completa.No estás obligado a subrogarte. Las cláusulas que penalizan al compradorpor buscar financiación en otra entidad son abusivas, igual que cargarte gastosque legalmente corresponden al vendedor, como la cancelación de la hipoteca delpromotor sobre tu vivienda.Las condiciones que el promotor pactó con su bancono son automáticamente las tuyas. Una comisión acordada entre ellos no tevincula si no se incorpora a tu escritura de subrogación. Y lo importante: eltipo de interés y el plazo de ese préstamo pueden ser peores que los de unahipoteca nueva. Conviene comparar las dos opciones con números, no aceptar lasubrogación por inercia.Si compras sobre plano, tu dinero tiene que estargarantizadoDesde que el promotor obtiene la licenciade edificación está obligado a garantizar la devolución de todas las cantidadesque te pida a cuenta, más el interés legal, mediante un seguro de caución o unaval solidario de entidad autorizada. Y debe ingresar ese dinero en una cuentaespecial, separada del resto de sus fondos, de la que solo puede disponer parala construcción.La póliza es individual para cada comprador, tú eres elasegurado y, si el promotor deja de pagar la prima, eso no se te puede oponer ati. Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en plazo, puedes optarentre resolver y recuperar tu dinero con intereses o conceder una prórroga, ypuedes reclamar directamente al asegurador o al avalista, que tiene treintadías para pagarte. Lo mismo se aplica si compras a través de una cooperativa ode una comunidad de propietarios.Antes de entregar un solo euro, pide eldocumento de la garantía y comprueba que figuran la entidad y la cuentaespecial en tu contrato. Es la diferencia entre un retraso incómodo y perderlos ahorros.Lo que puede tumbar la operaciónSon cuatro papeles y cualquiera de ellosfrena la hipoteca.La cédula de calificación. El tasador la necesita, y ademásla superficie que va a usar es la que figure en ella, no la del catastro ni laque midas tú. Si no se puede calcular el valor máximo legal, la tasación salecon un condicionante y el banco no la acepta.La inscripción en el registro dedemandantes, que es previa y obligatoria también en la vivienda protegida depromoción privada.La autorización de venta cuando se trata de una segunda transmisióndentro de los diez primeros años.Y el calendario: la calificación definitivatiene que estar resuelta antes de la firma. Si compras sobre plano, laescritura y la hipoteca van detrás de ese trámite, no delante, y convienepreverlo al negociar la validez de la oferta del banco.