Un aviso importante: aquí el marco es distinto

Si ha leído nuestras otras páginas sabrá que la Ley 5/2019 da al prestatario un paquete de derechos muy sólido: la ficha FEIN con diez días de antelación, el acta notarial previa, el reparto legal de gastos y topes de comisión. Ese régimen específico no se aplica a las hipotecas inversas que cumplen la definición y las condiciones de exclusión de la Ley 5/2019.

Esto no significa que queden al margen de otras normas de protección del consumidor ni que cualquier operación anunciada con ese nombre esté excluida de dicha ley. Su régimen es la Ley 41/2007 y la normativa de transparencia bancaria. Eso no lo deja sin protección, pero los derechos son distintos. Estos son los principales:

- Tiene derecho a recibir información precontractual general (FIPRE) e información personalizada (FIPER), gratuitas. Una vez realizadas las comprobaciones previstas en la normativa, puede solicitar una oferta vinculante, cuya vigencia será, salvo las excepciones legales, de al menos catorce días naturales. Esa vigencia no es un plazo obligatorio de espera para firmar.
- Debe recibir asesoramiento independiente previo. La entidad debe facilitar el asesoramiento independiente e informar al cliente de quién lo prestará, cómo se desarrollará y qué coste tendrá.
- El notario debe comprobar que ese asesoramiento se ha prestado y advertirle si la operación se firma en contra de la recomendación del asesor. Si en su proceso no ha aparecido ningún asesor independiente, algo falta.
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Requisitos de la hipoteca inversa

La ley define la hipoteca inversa como el préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre un inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, con cuatro requisitos que deben cumplirse a la vez:

- Que el solicitante y los beneficiarios que designe tengan 65 años o más, o estén afectados de dependencia, o tengan reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
- Que el deudor disponga del importe mediante entregas periódicas o de una sola vez.
- Que la deuda solo sea exigible por el acreedor, y la garantía ejecutable, cuando fallezca el prestatario o, si así se pacta, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
- Que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños.

Fíjese en el primer requisito, porque es un error extendido pensar que es un producto solo para mayores de 65 años: la dependencia y la discapacidad del 33 por ciento abren la puerta a cualquier edad.

¿Quién puede concederla?

Solo las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España. Esta limitación se refiere a quién concede la financiación bajo este régimen especial. Una empresa intermediaria puede presentarle la operación sin ser quien presta el dinero: compruebe siempre quién es el prestamista y qué régimen se aplica.

Un derecho que debe reclamar

La ley obliga a la entidad a suministrarle servicios de asesoramiento independiente antes de contratar, teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos del producto.

No es un folleto ni una explicación del comercial que se lo vende: es asesoramiento independiente, y es una obligación de la entidad, no un favor. Exíjalo y pida que quede constancia de él.

La protección más importante: la responsabilidad queda limitada a los bienes de la herencia

Esta protección está prevista en la ley para la hipoteca inversa que cumple los requisitos de su régimen especial. Al fallecer el deudor, o el último de los beneficiarios si así se pactó, los herederos pueden cancelar el préstamo en el plazo estipulado, abonando la totalidad de los débitos vencidos con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por esa cancelación.

Y si deciden no reembolsar, la ley dice que el acreedor solo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, y establece una regla especial de recobro sobre esos bienes.

Dicho en claro: la deuda sí afecta a la herencia, incluida la vivienda y, si hace falta, otros bienes hereditarios, pero esta protección limita el recobro del acreedor a los bienes de la herencia. Si la casa y el resto de la herencia no cubren lo debido, el banco no puede reclamarles el resto de su patrimonio.

Lo que sí pueden hacer sus herederos es quedarse la vivienda pagando la deuda, venderla y liquidar, o renunciar a la herencia.

El riesgo de vivir muchos años

Suena extraño, pero es uno de los riesgos importantes de las modalidades temporales y el Banco de España lo señala con claridad. Una hipoteca inversa con disposiciones temporales no garantiza ingresos durante toda la vida. El capital y los pagos se calculan teniendo en cuenta, entre otros factores, la esperanza de vida, pero lo que determina cuándo termina el cobro es el plazo o límite pactado en el contrato. Al agotarse las disposiciones temporales, no tendrá que devolver el préstamo por ese solo motivo mientras viva, pero dejará de recibir esos pagos y la deuda seguirá generando intereses. Esto se entiende sin perjuicio de otros supuestos legales o contractuales de vencimiento anticipado.

Hay una forma de cubrirlo: combinar la hipoteca con un seguro de rentas vitalicias diferidas que empiece a pagar cuando se agoten las disposiciones temporales, conforme a sus condiciones. Si la prima se financia al inicio con cargo al préstamo, parte del capital se destina al seguro y también puede generar intereses, reduciendo el dinero disponible para usted. Su coste depende de las características de la póliza y del asegurado. Distinga los pagos del préstamo de los del seguro, porque no tienen necesariamente la misma fiscalidad. Si se le ofrece una modalidad de disposiciones vitalicias del propio préstamo, compruebe sus condiciones: no es lo mismo que una hipoteca temporal combinada con un seguro.

Si le ofrecen un seguro, pida el desglose de la prima, cómo se paga y qué intereses genera si se financia. Revise también cuándo empieza la renta, quién la cobra, si protege al superviviente y qué sucede si fallece antes de comenzar los pagos.

Pregunte siempre las dos cosas: durante cuántos años va a cobrar, y qué pasa exactamente el mes siguiente al último pago.

Las ventajas fiscales y de coste, que son reales

Las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de una hipoteca inversa están exentas de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados.

Los honorarios notariales de esas mismas escrituras se calculan como documento sin cuantía, no sobre el importe.

Y los honorarios registrales se calculan sobre el capital pendiente de amortizar con una reducción del 90 por ciento.

Estas ventajas reducen determinados costes de formalización, pero no significan que el coste total del producto sea bajo. Deben sumarse los intereses, las comisiones, la tasación, los seguros y los demás gastos que correspondan. Pida el presupuesto y el reparto de gastos por escrito.

La letra pequeña que hay que leer antes de firmar

Si vende la vivienda, el acreedor puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo. La ley permite al acreedor declarar el vencimiento anticipado si el bien hipotecado se transmite voluntariamente, salvo que se sustituya la garantía de manera suficiente. No es un producto compatible con la idea de vender y mudarse más adelante sin avisar.

Si la hipoteca inversa no es sobre su vivienda habitual, no se aplica este régimen especial. La ley permite constituirlas sobre otros inmuebles, pero dice expresamente que a esas no se les aplican los apartados anteriores. Es decir: no contará, por esta disposición, con la exención de la cuota gradual de AJD, los aranceles reducidos ni la limitación especial de recobro sobre los bienes de la herencia. Deben revisarse las demás normas aplicables y las garantías que pueda recoger el contrato. Es el mismo nombre para un producto muy distinto. Pregunte siempre si la hipoteca inversa que le ofrecen es sobre vivienda habitual.

Los intereses se acumulan. Usted no paga cuotas, pero la deuda crece mes a mes con los intereses sobre lo ya dispuesto. A igualdad de importes dispuestos y demás condiciones, cuanto más tiempo se acumulen intereses, mayor será la deuda final. Pida que le expliquen cuándo y cómo se capitalizan esos intereses y si el tipo es fijo o variable. Pida que le hagan la proyección de deuda a diez, quince y veinte años, no solo el importe que va a cobrar.

Cuánto le van a dar dependerá de su edad

La edad influye en el cálculo, pero también el valor de la vivienda, los tipos de interés, las personas protegidas y la modalidad elegida. A igualdad de las demás condiciones, una edad mayor puede permitir una renta mensual o una disposición más elevada. Eso no significa que esperar siempre convenga: durante la espera tampoco percibirá esas cantidades.

¿Y qué pasa si vive muchos años? En la modalidad de rentas periódicas, estas pueden agotarse cuando se alcanza el límite pactado. Pregunte expresamente qué ocurre entonces, y si el producto incorpora un seguro de rentas vitalicias que las mantenga de por vida.

Las alternativas, que no son lo mismo

Hay varias formas de convertir la vivienda en dinero, y se presentan juntas como si fueran parecidas. No lo son. La línea que las separa es si usted sigue siendo propietario o deja de serlo.

Sin perder la propiedad

La hipoteca inversa, simple o combinada con el seguro de rentas que acabamos de explicar. Usted sigue siendo el dueño, sigue viviendo en su casa y sus herederos deciden al final qué hacer. En la modalidad que cumple los requisitos de la Ley 41/2007 sobre vivienda habitual, existe la protección especial que limita el recobro a los bienes de la herencia. Conservar la propiedad durante su vida no garantiza que la vivienda llegue libre de deuda a sus herederos.

El anticipo de rentas del alquiler para pagar una residencia.Es una categoría de producto privado pensada para cuando el mayor se traslada a una residencia y su vivienda queda vacía: una empresa la alquila, la gestiona y le adelanta rentas para ir pagando la plaza, de modo que usted conserva la propiedad y la vivienda puede formar parte de la herencia, con las obligaciones y cargas que correspondan. Su régimen depende de cómo esté estructurada la operación: no es lo mismo gestionar un alquiler y anticipar rentas que conceder un crédito garantizado con un derecho real de anticresis. La Ley 5/2019 contempla determinados créditos con esta garantía para personas dependientes, destinados principalmente a cuidados y con la vivienda destinada al alquiler; si cumplen sus requisitos, pueden disfrutar de beneficios en AJD y aranceles. No debe descartarse la aplicación de la normativa de crédito inmobiliario sin revisar el contrato. Si se lo plantean, pregunte por escrito cuatro cosas: qué parte de la renta recibe usted y qué parte se queda la empresa, durante cuánto tiempo, qué ocurre si la vivienda se queda sin inquilino, y qué cantidad hay que devolver y cómo cuando el contrato termina o usted fallece.

Si se lo plantean, pregunte por escrito cuatro cosas: qué parte de la renta recibe usted y qué parte se queda la empresa, durante cuánto tiempo, qué ocurre si la vivienda se queda sin inquilino, y qué cantidad hay que devolver y cómo cuando el contrato termina o usted fallece.

Perdiendo la propiedad

La renta vitalicia inmobiliaria, también llamada vivienda pensión. Se transmite la titularidad de la vivienda, a cambio de una renta vitalicia pactada con el adquirente, conservando usted el usufructo vitalicio. Puede seguir viviendo allí e incluso alquilarla, y los ingresos pueden ser mayores que los de una hipoteca inversa, pero hay que comparar ofertas equivalentes y las garantías de pago: está transmitiendo la propiedad, no obteniendo un préstamo.

El inconveniente principal es que la vivienda transmitida deja de formar parte de su patrimonio: sus herederos no tendrán derecho a recuperarla simplemente devolviendo las rentas cobradas. Las posibles causas de resolución o recuperación dependerán de la ley y de lo pactado.

La venta de la nuda propiedad. En esta operación transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, normalmente a cambio de un pago único. Puede compartir esa reserva de usufructo con una renta vitalicia inmobiliaria, pero la contraprestación, las garantías y los riesgos no son los mismos. En ambos casos transmite la propiedad, aunque conserve el usufructo.

La venta con alquiler posterior. Vende la casa y se queda en ella como inquilino. Obtiene el importe completo de la venta, pero pasa a pagar una renta mensual y pierde tanto la propiedad como la seguridad de permanencia más allá de lo que diga el contrato de arrendamiento.

Cómo decidir entre ellas

Hágase tres preguntas, en este orden:

¿Quiere que la vivienda llegue a sus herederos? Si la respuesta es sí, las fórmulas que transmiten la titularidad quedan descartadas por mucho que ofrezcan más dinero.
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¿Va a seguir viviendo en la casa o se traslada? Si se traslada a una residencia, conviene comparar el alquiler y otras alternativas de financiación, y comprobar las consecuencias del traslado sobre cualquier hipoteca inversa existente. La vivienda vacía puede generar ingresos, aunque también seguirá teniendo gastos.
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¿Cuánto necesita y durante cuánto tiempo? No es lo mismo complementar la pensión treinta años que cubrir una plaza de residencia que cuesta más que su pensión entera.

Y una última, que no es una pregunta sino un consejo: ninguna de estas decisiones debería tomarse sin hablarlo con los hijos y sin que un asesor fiscal le diga cómo tributa cada opción, porque entre ellas hay diferencias de tratamiento relevantes.

Cómo tributa cada opción, que es lo que acaba decidiendo

La fiscalidad no es un detalle en estos productos: es lo que hace que una opción sea mucho mejor que otra para la misma persona. Y la diferencia entre unas y otras puede ser de decenas de miles de euros.

La hipoteca inversa no tributa como una renta por el mero cobro del préstamo

Las disposiciones de un préstamo con obligación de devolución no deben confundirse con ingresos de un seguro de rentas vitalicias. La ley es tajante: no tienen la consideración de renta las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual por parte de las personas mayores de 65 años, así como de las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, siempre que se realicen conforme a la regulación financiera aplicable.

Tenga en cuenta un matiz importante: los requisitos de la ley financiera y los de esta disposición fiscal especial no coinciden por completo. Esta última menciona a mayores de 65 años y a personas con dependencia severa o gran dependencia; la ley financiera también contempla la discapacidad reconocida igual o superior al 33% y la dependencia sin esa misma restricción. Esto no permite concluir que el principal de un préstamo recibido por otra persona pase automáticamente a ser una renta sujeta al IRPF. Si la operación combina financiación y seguro, debe examinarse por separado la tributación de cada cobro.

Vender la vivienda habitual tampoco tributa, y no solo por edad

Están exentas las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, con independencia de su edad. No es exactamente el mismo círculo de personas que puede acceder al régimen financiero de la hipoteca inversa: la discapacidad del 33% no basta, por sí sola, para esta exención. La dependencia severa o gran dependencia puede permitir la exención de la ganancia antes de esa edad, si se cumplen los demás requisitos. Esto no elimina los posibles gastos ni otros impuestos de la operación. Y aquí está el dato que cambia la comparación entre productos: esa exención se aplica igualmente si se transmite solo la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio sobre la vivienda. Dicho de otro modo, un mayor de 65 años que vende la nuda propiedad de su vivienda habitual y se queda viviendo en ella no paga nada por la ganancia obtenida.

Hay una condición previa que conviene comprobar antes de cualquier cálculo: usted tiene que ser dueño del pleno dominio de la vivienda. Si la propiedad ya está desmembrada, porque al fallecer su cónyuge usted se quedó con el usufructo y la nuda propiedad pasó a sus hijos, la exención no se aplica automáticamente a la transmisión de esos derechos desmembrados. Es una situación frecuente en viudedad y es lo primero que hay que mirar. Si usted conserva además un porcentaje de pleno dominio, debe analizarse por separado: no hay que extender sin más la conclusión a toda la vivienda. Lo que sí puede hacer, si vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo, es alquilar después la vivienda sin perder por ello la exención que ya obtuvo.

Si lo que vende no es su vivienda habitual, hay otra vía.  Las ganancias obtenidas por la transmisión de cualquier elemento patrimonial por contribuyentes mayores de 65 años pueden excluirse de gravamen si el importe total obtenido se destina, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. El máximo que puede destinarse a ese fin son 240.000 euros acumulados por contribuyente, no por operación. El seguro debe cumplir los requisitos legales de beneficiario, periodicidad, inicio de cobro y demás condiciones, y debe comunicarse a la aseguradora que constituye la reinversión de la transmisión.

Pero ¿qué se considera vivienda habitual? Como regla general, su consideración exige residencia efectiva durante al menos tres años y ocupación dentro de los doce meses siguientes a la compra o a la terminación de las obras. Existen excepciones legales, entre ellas determinadas circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio, por lo que hay que comprobar el caso concreto. Y se entiende que transmite su vivienda habitual tanto si lo es en el momento de la venta como si lo fue cualquier día de los dos años anteriores. Esto último importa mucho si ya se ha trasladado a una residencia: dispone de una ventana de dos años para vender con exención.

Dos cautelas que vienen en la propia norma. Si reinvierte menos del total obtenido, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia. Y si más adelante anticipa, total o parcialmente, los derechos económicos de esa renta vitalicia, la ganancia que había quedado exenta pasa a tributar.

Lo que sí tributa es la renta vitalicia que cobre después. Se declara como rendimiento del capital mobiliario, pero no por su importe íntegro. En el régimen general de rentas vitalicias inmediatas, se considera rendimiento un porcentaje de cada anualidad, que depende de la edad al constituirse la renta. Estos porcentajes no son el tipo de impuesto que se paga: determinan la parte del cobro que tributa:

- Menos de 40 años: 40 por ciento.
- De 40 a 49 años: 35 por ciento.
- De 50 a 59 años: 28 por ciento.
- De 60 a 65 años: 24 por ciento.
- De 66 a 69 años: 20 por ciento.
- 70 años o más: 8 por ciento.

Ese porcentaje es el correspondiente a su edad en el momento de constituir la renta y permanece constante durante toda su vigencia. Por tanto, el porcentaje aplicable puede ser menor si la renta se constituye a una edad más avanzada. En los seguros de rentas diferidas, además, puede tributar la rentabilidad acumulada hasta la constitución de la renta, conforme a las reglas fiscales correspondientes. No debe aplicarse la tabla por sí sola a cualquier seguro o modalidad de renta. Si la renta no es vitalicia sino temporal, los porcentajes son otros y dependen de la duración pactada:

- 12 por ciento hasta cinco años.
- 16 por ciento de más de cinco a diez.
- 20 por ciento de más de diez a quince.
- 25 por ciento por encima de quince años.

Y los impuestos de la propia operación. En la hipoteca inversa, la escritura de constitución está exenta de Actos Jurídicos Documentados y los aranceles de notaría y registro son reducidos, como explicamos más arriba. En una venta de nuda propiedad, en cambio, hay una compraventa con sus impuestos de transmisión y sus gastos. El impuesto de adquisición corresponde al comprador, mientras que otros gastos se distribuyen según la ley y lo pactado. El comprador puede tener en cuenta estos costes al fijar su oferta, pero no existe una deducción automática del precio por ese motivo.

Y hay un impuesto del que la edad no le libera en ninguna de las fórmulas que implican transmitir: la plusvalía municipal, que se calcula sobre el incremento de valor del suelo y que, en una transmisión onerosa, corresponde con carácter general al transmitente. Existen excepciones y supuestos de no sujeción, especialmente cuando se acredita que no ha habido incremento de valor del terreno. La exención del IRPF no la cubre. En la hipoteca inversa, en cambio, no hay transmisión, así que no se devenga. Pida el cálculo antes de firmar, porque el importe depende de los datos del terreno, las fechas y valores de adquisición y transmisión y la ordenanza municipal aplicable, no solo de los años transcurridos.
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Un aviso final. Estos datos corresponden a la normativa vigente a la hora de publicar esta página y la fiscalidad cambia. Y, sobre todo, la elección entre estas opciones depende de su caso concreto: de su edad, de si la vivienda es o no su residencia habitual, de si tiene o no herederos y de cuánto necesita cobrar. Cierre esta parte con un asesor fiscal antes de firmar nada.

Qué le recomendamos

Que no lo decida solo. Es un producto que afecta a la herencia y conviene hablarlo con los hijos antes, no después.

Que exija el asesoramiento independiente al que tiene derecho por ley.

Que pida siempre tres cifras: lo que va a cobrar, la proyección de la deuda a largo plazo y el coste total de formalización.

Y que compare al menos dos ofertas. Son pocas las entidades que lo comercializan y las condiciones varían mucho entre ellas.