¿Qué tipo de cancelación le puede confundir?

Pagar no es cancelar, hay dos cancelaciones que debe tener en cuenta para no despistarse.

La cancelación económica ocurre sola: usted paga la última cuota y deja de deber dinero. El banco debe acreditarlo mediante un certificado de deuda cero.

La cancelación registral no ocurre sola: hay que otorgar una escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad para que la carga desaparezca de la finca. Hasta que eso pase, cualquiera que pida una nota simple de su vivienda verá una hipoteca inscrita, aunque usted no deba un euro.

¿Es obligatorio cancelar?

No. Nadie le va a sancionar por no hacerlo, y su deuda está extinguida igualmente. Pero conviene hacerlo, y hay tres situaciones en las que es inevitable:

Cuando vende la vivienda. El comprador y su banco exigirán la finca libre de cargas, y si la cancelación no está hecha habrá que hacerla con prisa, en plena operación y pagando lo que le pidan.

Cuando quiere pedir una nueva hipoteca o un préstamo con garantía sobre esa misma vivienda. La carga anterior estorba.

Cuando hay una herencia o un reparto de bienes. Una finca con hipoteca inscrita complica cualquier adjudicación.

Y hay una razón más, menos visible: una vivienda con carga inscrita vale menos a ojos de quien la mira, aunque esté pagada.

Los cuatro pasos para cancelar su hipoteca:

1. Certificado de deuda cero. Lo emite su banco y acredita que no debe nada. Es gratuito, y conviene saberlo porque se intenta cobrar: la Ley 41/2007 obliga a la entidad a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello, y el Banco de España ha reiterado que por ese certificado no cabe cobrar comisión alguna y que debe incluir la identificación de la finca, porque sin ese dato no sirve para cancelar en el Registro.

Si le ofrecen un certificado gratuito "sin datos registrales" y otro de pago con los datos de la finca, están haciendo algo que el Banco de España considera mala práctica bancaria. Dígalo.

Cuidado con la comisión por "desplazamiento del apoderado": Algunas entidades aceptan entregar el certificado de deuda cero gratis, pero intentan cobrar un importe por la firma o el desplazamiento de su representante a la notaría. El Banco de España califica esto como mala práctica bancaria: la comparecencia del apoderado para otorgar la carta de pago es una obligación legal del acreedor para extinguir la garantía, no un servicio facturable al cliente.

2. Escritura pública de cancelación. La otorga en notaría un apoderado del banco. Usted no tiene que estar presente, pero sí paga el arancel.

3. Liquidación del impuesto. La cancelación de hipoteca está exenta de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, pero la autoliquidación hay que presentarla igualmente. Sin ese papel, el Registro no inscribe.

En concreto, el trámite consiste en presentar el Modelo 600 de autoliquidación ante la Agencia Tributaria de su Comunidad Autónoma marcando la casilla de exención de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aunque la cuota a pagar sea 0 euros, el sello de presentación es obligatorio para que el registrador pueda inscribir el documento.

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Es el paso que de verdad borra la carga. Hasta aquí no hay nada hecho.

Cuánto cuesta cancelar la hipoteca.

La buena noticia es que la ley abarata expresamente esta operación. La Ley 2/1994 obliga a calcular los honorarios notariales de la escritura de cancelación como documento sin cuantía, y los registrales aplicando la tarifa de inscripciones sobre el capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90%. Gracias a estas reducciones legales, el coste total de aranceles (sumando notaría y registro) suele situarse habitualmente entre los 100 € y 250 € para la mayoría de préstamos residenciales, lo que lo convierte en un trámite significativamente más económico que la constitución de la hipoteca.

A eso puede sumarse la gestoría, si decide encargarla y las copias, si las solicita.

Quién lo tramita, y una advertencia que ahorra dinero.

Puede hacerlo usted mismo, puede encargarlo a una gestoría de su elección o puede encargárselo a su banco. No está obligado a contratar la gestoría que le proponga la entidad.

Y si el banco le cobra por gestionar la cancelación, el Banco de España exige tres condiciones para que ese cobro sea legítimo: que usted haya dado su consentimiento previo con advertencia expresa del importe, que exista un servicio real detrás, y que la comisión esté informada y tarifada de antemano. No basta con que el banco emita el certificado, otorgue la carta de pago o mande a un apoderado a la notaría: eso, por sí solo, no es un servicio facturable.

Pida el presupuesto por escrito y compare con lo que le cobraría una gestoría independiente. La diferencia suele ser notable.

¿Qué pasa si hay una hipoteca antigua que nunca se canceló?

Es más frecuente de lo que parece: préstamos terminados hace quince o veinte años que siguen inscritos porque nadie se ocupó, y a veces de bancos que ya no existen.

La Ley Hipotecaria prevé una salida para estos casos. A solicitud del titular registral de un derecho sobre la finca puede procederse a cancelar la inscripción cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la garantía, contado desde el día en que la obligación garantizada debió quedar satisfecha por completo según el Registro, siempre que en el año siguiente no conste que se haya renovado, interrumpido la prescripción o ejecutado la hipoteca.

Es una vía más lenta y requiere que el Registro arroje esas fechas, pero evita tener que localizar a un banco absorbido tres veces. Si está en esta situación, lo primero es pedir una nota simple y ver qué fecha de vencimiento consta inscrita. Con ese dato se sabe por dónde ir.

En la práctica, el plazo exigido por el Registro es de 21 años (los 20 años de prescripción de la acción hipotecaria del art. 128 de la Ley Hipotecaria más 1 año adicional de margen previsto en el art. 82.5).   Un detalle fundamental: esos 21 años se cuentan desde la fecha de vencimiento que figura inscrita en la escritura, no desde el día en que usted terminó de pagarla anticipadamente. La gran ventaja de este trámite (conocido como cancelación por caducidad) es que no requiere escritura pública, notario ni la intervención del banco: basta con presentar una instancia privada firmada por el propietario directamente ante el Registro de la Propiedad.  

Errores frecuentes.

Dejarlo para cuando llegue el comprador. La cancelación tarda semanas entre notaría, impuesto y registro, y hacerla con la operación encima significa pagar lo que sea para ir rápido.

Dar por hecho que el banco la hace solo. No la hace. Salvo que usted se lo encargue, su banco se limitará a emitir el certificado.

Pagar por el certificado de deuda cero.

Y confundir la carta de pago con la cancelación. Son papeles distintos y solo uno de ellos llega al Registro.