Comprar una segunda vivienda no es comprar otra casa igual que la primera: para el banco es una operación distinta y la trata como tal. Cambia el porcentaje que le financian, cambia el plazo, cambia el precio del dinero y cambian los impuestos. Casi todas las ayudas públicas que existen para la primera vivienda aquí no se aplican. Esta página explica qué le van a prestar realmente y cómo preparar la operación lo mejor posible

¿Cuánto le van a financiar?

A diferencia de la primera vivienda, al no considerar que una segunda propiedad vaya a ser su residencia habitual, la entidad prestamista aplica criterios de riesgo más conservadores. La financiación estándar se aproxima al 70% del menor valor entre la tasación y el de compraventa. Para acceder a un mayor importe financiado, el comprador tiene que tener un muy buen perfil o aportar garantías adicionales.

Plazo y tipo de interés.

El plazo y aplicar un tipo de interés algo superior. Plazo habitual 20 y 25 años.
A diferencia de la primera vivienda, rara vez se conceden 30 años. Además, la mayoría exige que la edad de los titulares al finalizar el préstamo no supere los 70 o 75 años (frente a los 75-80 años permitidos para residencia habitual). En cualqueir caso la duranción del préstamo también depende de la edad de los titulares y de su perfil financiero.

Los tipos de Interés para segunda residencia suelen aplicarse con una penalización o recargo de entre 0,20 y 0,50 puntos porcentuales respecto a la primera vivienda. Los tipos, como en cualquier hipoteca, van a depender del tipo de hipoteca contratada. Si es a tipo fijo pueden estar entre el 2.50 y el 3.10%. Si es a tipo mixto, que es la más común, suelen estar entre el 2-2.5 en el tramo fijo y el variable al Euribo + 0.60-0.90. Si la hipoteca es a tipo variable el diferencial puede estar en Euribor + 0.6-0.9% con un TIN el primer tramo (año o seis meses) al 2.25-2.75. Todo ello siempre va a estar supeditado a las vinculaciones y bonificaciones del tipo que haga su banco y a su perfil financiero.

¿Cuánto ahorro necesita?

Si el banco financia el 70%, deberá cubrir un 30% de entrada más los gastos de la operación. En total, en torno al 38-40% del precio (los gastos pueden ser menores si cumple los requisitos para tener acceso a determinadas bonificaciones). Si usted hace los cálculos pensando en vivienda habitual su operación puede no salir adelante.
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¿Cómo mejorar lo que le ofrecen los bancos?

Aportar más entrada es lo evidente, pero no es lo único. La garantía adicional es la vía más usada: se hipoteca también la primera vivienda solo si está libre de cargas o está muy próximo a terminar de pagarla. Con ello el banco acepta financiar un porcentaje mayor, sin embargo, el riesgo es bastante mayor porque puede perder las dos viviendas.

Aportar un avalista o comprar junto a otra persona aumenta la capacidad de pago computable.Y concentrar la operación en la entidad donde ya tiene su hipoteca y su nómina suele dar mejor resultado que acudir a un banco nuevo, porque ya conoce su historial de pago.

Lo que el banco va a mirar con lupa.

La suma de las dos cuotas. Si usted ya tiene una hipoteca viva sobre su vivienda habitual, el banco sumará ambas cuotas, la actual y la nueva, para calcular su esfuerzo hipotecario, y aplicará sobre el total el mismo criterio del 30-35% de ratio de endeudamiento sobre sus ingresos netos. Si su hipoteca actual ya consume buena parte de ese margen, el problema no es la segunda vivienda, es la primera.

Si piensa alquilarla parte del año, tenga en cuenta que los ingresos previstos del alquiler no suelen computarse como ingreso recurrente mientras no existan y estén declarados. Pueden ayudar en la decisión, pero no cuente con ellos para el cálculo de la cuota.

El plazo sigue dependiendo de su edad. Aquí rige el mismo tope de edad al vencimiento que en cualquier otra hipoteca, entre los 70 y los 75 años según la entidad, calculado normalmente sobre el titular de más edad. Como la segunda vivienda se compra con frecuencia a partir de los cincuenta, el plazo resultante es corto y la cuota, alta. Conviene hacer ese número antes de enamorarse de la casa.

Lo que no va a tener.

No hay aval del ICO: la línea estatal es exclusivamente para la primera vivienda. Tampoco aplican los productos de hipoteca joven que puedan ofertar las entidades financieras, porque exigen que el inmueble financiado sea la residencia habitual del solicitante. No hay ayudas autonómicas a la compra, que también exigen vivienda habitual. Y no existe deducción en la renta. Si la va a poner en alquiler.

Dos avisos antes de firmar.

Si compra una vivienda que ya está alquilada, el inquilino tiene derechos preferentes de adquisición y hay que notificarle la venta en la forma debida; compruebe el contrato y las notificaciones antes de escriturar, porque un defecto ahí puede complicarle la inscripción.

La fiscalidad de una vivienda destinada al alquiler no es la de una vivienda vacía ni la de una turística: si su intención es rentabilizarla, le interesa más nuestra página de hipotecas para inversión que esta.

Si compra en Canarias.

La diferencia fiscal es importante y conviene destacarla. Los tipos reducidos del impuesto de transmisiones solo se aplican a la vivienda habitual: allí el tipo es del 5%, baja al 1% para familias numerosas, familias monoparentales y personas con discapacidad, se queda en el 0% en vivienda protegida, y existe además una bonificación del 20% sobre la cuota, que deja un 4% efectivo, para compradores de 40 años o menos en su primera vivienda habitual y para mujeres víctimas de violencia de género. En una segunda vivienda no se aplica ninguna de ellas y se paga el tipo general del 6,5% sobre inmuebles de segunda mano.

Si la compra es de obra nueva al promotor, no paga transmisiones sino IGIC, con el tipo general del 7% en lugar del 5% reducido de vivienda habitual. No suele haber AJD adicional sobre la propia compraventa de segunda mano, porque ya está sujeta al impuesto de transmisiones. El AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo paga el banco, no usted. Un detalle que afecta a mucha gente en las islas: si está comprando una segunda vivienda pero su intención real es trasladar a ella su residencia habitual, la diferencia fiscal es grande y las condiciones del banco también. Merece la pena plantear bien la operación desde el principio en lugar de corregirlo después.