Comprar su primera vivienda es la operación en la que el banco se pone más de su lado, y conviene saber por qué: la vivienda habitual es la que menos impagos genera, así que las entidades financian un porcentaje mayor, a plazos más largos y a mejor precio que en cualquier otra compra.

Esta página le explica cuánto le van a prestar realmente, cuánto ahorro necesita, qué mira el banco antes de decir que sí y en qué puntos tiene margen para negociar.

¿Cuánto le van a financiar?

La regla general es el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. No es una costumbre comercial: por encima de ese porcentaje el préstamo deja de servir como respaldo de las emisiones hipotecarias de la entidad, de modo que el banco pierde una ventaja de financiación que no quiere perder. Por eso ese techo aparece en todas las entidades a la vez.

Fíjese en el detalle de “el menor valor entre precio y tasación”, porque decide más operaciones de lo que parece. Si compra por 200.000 euros y la tasación sale en 185.000, el banco calcula el 80% sobre 185.000, no sobre lo que usted paga. Esa diferencia la pone usted íntegra, además de la entrada.

¿Cuánto ahorro necesita realmente?

Sume tres cosas: el 20% de entrada que el banco no financia, los gastos e impuestos de la compra y un colchón para imprevistos que siempre aparecen. Los gastos dependen sobre todo del impuesto de la compra, que es autonómico, y de si compra obra nueva o segunda mano. Haga el cálculo con el impuesto que le corresponde a usted y no con la media nacional que publican los comparadores, porque en Canarias es considerablemente más bajo que en la península.

Qué mira el banco antes de decir que sí.

La cuota frente a sus ingresos netos. El criterio más habitual sitúa el esfuerzo entre el 30% y el 35%, y algunas entidades llegan al 40% en perfiles muy solventes. Cuentan todas sus deudas, no solo la hipoteca: un préstamo de coche o una financiación a plazos le resta capacidad.

La estabilidad de sus ingresos. Pesa más el tipo de contrato y la antigüedad que la cuantía del sueldo. Un indefinido con dos años de antigüedad abre más puertas que un sueldo mayor con contrato reciente.

Su historial. El banco consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España y los ficheros de impagados. Un recibo devuelto y olvidado puede frenar una operación por lo demás impecable.

El ahorro que ha sido capaz de generar. No solo porque lo necesite para la entrada, sino porque demuestra capacidad real de ahorro mensual.

El plazo lo marca su edad. No existe un plazo estándar: existe un tope de edad al vencimiento. Las entidades suelen exigir que la hipoteca quede pagada entre los 70 y los 75 años del titular, y de ahí sale su plazo máximo restando la edad que tenga hoy. A los 30 años eso le deja cuarenta o más años de recorrido, aunque luego cada entidad tenga su propio tope de producto; a los 55 el margen baja a quince o veinte. Cuando la hipoteca la firman dos personas, el cálculo se hace normalmente sobre la de más edad, aunque algunas entidades lo ponderan si los ingresos principales son del titular más joven. Esto importa porque el plazo es la palanca que más baja la cuota y, por tanto, la que más mejora su esfuerzo ante el banco. Si su edad le deja un plazo corto, el margen hay que buscarlo por otro lado: más entrada, un segundo titular más joven o una garantía adicional.

¿Cómo se puede pasar del 80% de financiación?

Hay cuatro caminos y conviene conocerlos antes de dar la operación por imposible.

El aval del Estado, a través de la línea del ICO para la primera vivienda, que cubre al banco en el tramo que va por encima del 80% y permite llegar al 100% del precio. Tiene requisitos de edad, ingresos, patrimonio y precio máximo de la vivienda, y lo tiene detallado en nuestra página de Aval ICO.

Un avalista, normalmente familiar, que responde con su patrimonio. Es habitual y funciona, pero quien avala debe entender exactamente qué asume y durante cuánto tiempo.

Una garantía adicional, que consiste en hipotecar también otro inmueble de la familia. Aumenta la financiación posible, pero pone en riesgo esa segunda propiedad.

Un perfil excepcional. Algunas entidades llegan al 90% o al 100% con ingresos altos y estables, profesiones consideradas de bajo riesgo o funcionarios de carrera.

Lo que puede negociar, y lo que no le pueden imponer.

El banco puede exigirle un seguro de vida y uno de daños sobre la vivienda, pero está obligado a aceptar pólizas de cualquier compañía con prestaciones equivalentes, tanto al firmar como en cada renovación.

No puede cobrarle por estudiar esas pólizas alternativas y no puede empeorarle las condiciones del préstamo por llevar las suyas.

El resto de productos, como tarjetas, planes de pensiones o alarmas, son negociables y tienen un precio: calcule si el descuento del tipo compensa lo que cuestan a lo largo de los años. Tiene el detalle en nuestras páginas: Vinculaciones y de Seguros obligatorios.

El proceso y sus tiempos.

Antes de firmar, el banco debe entregarle la ficha europea de información normalizada (FEIN) con las condiciones de la oferta y la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE) con las cláusulas delicadas, y usted debe acudir al notario para firmar el acta previa de transparencia, que es gratuita y sirve para comprobar que ha entendido lo que va a firmar. El banco debe entregar la documentación en tiempo y forma y siguiendo unas pautas y un proceso estandarizado. Puede leer sobre ello en nuestra página: el proceso hipotecario.

Si compra en Canarias.

Los impuestos de la compra pueden ser bastante más bajos, pero no lo son por defecto. El tipo general del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en Canarias es el 6,5%, y es el que se paga si no se cumplen los requisitos del tipo reducido.

Baja al 5% cuando la vivienda va a ser su residencia habitual, el precio no supera los 200.000 euros, todos los compradores son personas físicas y ninguno es propietario de otra vivienda, o bien la vende en el plazo de dos años.

Baja al 4% efectivo, mediante una bonificación del 20% sobre la cuota, si además es su primera vivienda habitual, tiene 40 años o menos, no ha sido nunca titular de ningún otro inmueble (no solo de otra vivienda: cuenta también un local o un garaje heredado) y su renta no supera el límite establecido.

Baja al 1% para familias numerosas, familias monoparentales y personas con un grado de discapacidad igual o superior al 65%, cumpliendo en cada caso el límite de renta correspondiente. Estos tres supuestos no tienen límite de precio de la vivienda.

Baja al 0% en la compra de una vivienda protegida que vaya a ser su primera vivienda habitual, sea de promoción pública o privada, sin límite de renta ni de precio.

En obra nueva no paga transmisiones sino IGIC, con el mismo esquema: tipo general del 7%, reducido al 5% para vivienda habitual que no supere los 200.000 euros, y al 3% si usted tiene 40 años o menos o pertenece a alguno de los colectivos con tipo reducido. En obra nueva comprada al promotor no paga transmisiones sino IGIC, con un esquema parecido: 7% es el tipo general. 5% para vivienda habitual que no supere los 200.000 euros. 3% si concurre alguna de las circunstancias: tener 40 años o menos, familia numerosa, discapacidad igual o superior al 65%, familia monoparental, ser víctima de violencia de género, o tener una renta familiar por debajo del límite establecido. 0% en vivienda protegida de régimen especial, de régimen general o de promoción pública entregada por el promotor.

Tiene el desglose completo en nuestra página de gastos de la compra y los requisitos de cada colectivo en la de bonificaciones.

El aval del ICO es más accesible aquí. El límite de ingresos se calcula por provincia, y Santa Cruz de Tenerife está en el tramo más alto de España, con 7,5 veces el IPREM, frente a 5,5 en Las Palmas y 4,5 en la mayoría del país. El precio máximo de la vivienda en Canarias es de 250.000 euros.

Existe una subvención autonómica. El Instituto Canario de la Vivienda puede conceder ayudas de hasta 11.000 euros a menores de 36 años que compren su primera vivienda, con topes de precio por isla. Se solicita después de comprar y se convoca por periodos, así que conviene estar atento a la publicación. Lo tiene explicado en nuestra página de Hipoteca Joven.