Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) para préstamos firmados a partir de junio de 2019, la comisión que el banco puede cobrarle por amortizar antes de tiempo está estrictamente limitada por ley.

Para planificar adecuadamente sus finanzas, debe diferenciar entre dos operaciones:

1. Amortización parcial: Consiste en adelantar una parte del capital pendiente manteniendo viva la hipoteca. Podrá elegir entre:

- Reducir plazo: Mantiene la misma cuota mensual y acorta los años de vida del préstamo (opción que genera un mayor ahorro de intereses en el cómputo global).
- Reducir cuota: Mantiene la duración de la hipoteca y reduce el importe que paga cada mes.

2. Cancelación total (reembolso total): Paga el 100% de la deuda que le resta y extingue el contrato bancario. Adicionalmente a la posible comisión de cancelación que le aplique la entidad, esta operación conlleva gastos para levantar la carga en el Registro de la Propiedad (notaría, registro y gestoría).  

Comisiones Máximas según la Modalidad de la Hipoteca

‍   El banco únicamente podrá cobrarle comisión si la amortización le genera una pérdida financiera real acreditada. Los límites legales infranqueables son:

1. Si su hipoteca es a Tipo Fijo (o en tramo fijo de una mixta):

Primeros 10 años: Máximo del 2,00% sobre el capital amortizado.

A partir del año 10 en adelante: Máximo del 1,50% sobre el capital amortizado.

2. Si su hipoteca es a Tipo Variable:

El banco debe haber elegido obligatoriamente en el contrato de préstamo una de estas dos alternativas únicas (no son acumulables):

Opción A: Máximo del 0,25% del capital amortizado durante los 3 primeros años del préstamo, y 0% el resto de la vida de la hipoteca.

Opción B: Máximo del 0,15% del capital amortizado durante los 5 primeros años del préstamo, y 0% el resto de la vida de la hipoteca.  

3. Regla especial. Cambio de variable a tipo fijo (Novación o Subrogación). 

Si realiza una amortización o novación con el fin exclusivo de cambiar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo, la comisión máxima por reembolso anticipado durante los 3 primeros años está limitada legalmente a un máximo del 0,05% sobre el capital (y 0% a partir del cuarto año).

El Límite de la «Pérdida Financiera Real»

La LCCI impone un principio protector clave (Art. 23 LCCI): el banco no puede cobrar por este concepto más del importe de la pérdida financiera real que sufra por el reembolso.

¿Cómo se calcula? Se compara el capital pendiente con el valor de mercado del préstamo en el momento del reembolso (calculado según el tipo de interés del momento y los índices de referencia de permuta financiera de tipos de interés).

‍En la práctica: Si los tipos de mercado en el momento de la amortización son más altos o no existe pérdida para la entidad, la comisión aplicable será del 0%, aunque el contrato fijase el máximo legal. El banco cobra siempre la cifra menor entre el tope fijado por ley y la pérdida real sufrida.

¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas antes de junio de 2019?

Si su hipoteca se formalizó con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, no se aplican estos límites directamente, sino las reglas del contrato firmadas bajo la normativa vigente en su momento:

Entre el 9 de diciembre de 2007 y junio de 2019 (Ley 41/2007): Se aplicaba la denominada "compensación por desistimiento", fijada en un tope legal del 0,50% en los 5 primeros años y del 0,25% a partir del sexto año (para todo tipo de hipotecas).

Antes del 9 de diciembre de 2007 (Ley 14/1993 y Ley 2/1994): La comisión o "compensación por preparación/cancelación" podía alcanzar legalmente hasta el 1,00% del capital amortizado.

‍(Nota: En caso de novación o subrogación para cambio de variable a fijo en hipotecas antiguas, sí le son de aplicación las ventajas o límites de moderación previstos en el marco de la LCCI).  

Tramitación y Gastos de la Cancelación Registral (Solo para cancelación total).

Salida la deuda con el banco, el inmueble no queda limpio automáticamente en el Registro de la Propiedad. Para borrar la carga hipotecaria se deben cubrir los siguientes pasos y costes:

1. Certificado de deuda cero: El banco emite el certificado que acredita el pago total. Es un trámite gratuito por ley que la entidad debe facilitarle.

2 Escritura pública de cancelación: Otorgada en notaría por los apoderados del banco (Arancel notarial regulado en función de la cuantía de la hipoteca inicial).

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Arancel del registrador para levantar el asiento.

4. Impuesto de AJD: Hay que presentar el Modelo 600 (declarado exento de cuota gradual, pero de presentación obligatoria).

5. Gestoría (Opcional): Puede tramitarlo usted mismo o contratar a una gestoría para realizar los paseos de notaría, hacienda y registro.

(Consejo: No está obligado a contratar a la gestoría que le proponga el banco para tramitar la cancelación registral; puede hacerlo por su cuenta o encargar la gestión a la entidad/profesional que prefiera).