Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (LCCI) para hipotecas firmadas a partir de junio de 2019, la comisión que el banco puede cobrarle por amortizar antes de tiempo está limitada y no es libre.

Se diferencia entre amortización parcial y cancelación total: amortizar parcialmente reduce el capital pendiente y Ud. puede elegir entre reducir la cuota mensual (misma duración, menos capital) o reducir el plazo (misma cuota, menos años); la cancelación total extingue el préstamo y, además, de la posible comisión, conlleva un coste de gestoría/notaría/registro para levantar la hipoteca del Registro de la Propiedad.

Veamos qué comisiones le puede cobrar su entidad financiera:

Si su hipoteca es a tipo fijo:

Máximo 2% del capital amortizado durante los primeros 10 años.
Máximo 1,5% del capital amortizado a partir del año 10.

Si su hipoteca es a tipo variable:

El banco elige al firmar el contrato entre dos únicas opciones (no puede aplicar ambas):

Máximo 0,25% durante los primeros 3 años, sin comisión después.
Máximo 0,15% durante los primeros 5 años, sin comisión después.

Además, la propia ley pone un límite adicional: en ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco por el reembolso anticipado, calculada con una fórmula legal concreta, que compara el capital pendiente con el valor de mercado del préstamo en ese momento.

En la práctica, esto significa que muchas veces la comisión aplicable es inferior al máximo legal o incluso cero. Es decir, el banco cobra el menor de los valores entre el tope de la comisión legal y la pérdida financiera real.

Importante: si su hipoteca se firmó antes de junio de 2019 fecha de entrada en vigor de la LCCI, puede seguir sujeta a los límites de la normativa previa (Ley 41/2007), que en algunos casos eran superiores. Conviene revisar su escritura o consultarnos el caso concreto.