Lo que el banco está obligado a mirar.

No es discrecional. El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar en profundidad su solvencia antes de concederle el préstamo, y enumera los factores que se deben tener en cuenta:

Su situación de empleo.
Sus ingresos actuales.
Sus ingresos previsibles durante toda la vida del préstamo.
Los activos que tenga en propiedad.
Su ahorro.
Sus gastos fijos.
Los compromisos que ya tenga asumidos.

Y añade algo que conviene saber si va a tener la hipoteca más allá de su jubilación: en ese caso el banco debe valorar también el nivel previsible de ingresos que tendrá cuando deje de trabajar.

No solo se analiza su perfil. Esa misma obligación se aplica al fiador o avalista, si lo hay.

Dos reglas que juegan a su favor:

En los préstamos con garantía hipotecaria, la evaluación no puede basarse principalmente en el valor de la vivienda. Dicho de otro modo, que el inmueble valga mucho no sustituye a que usted pueda pagar y esto explica muchas negativas.

En segundo lugar, si el banco evalúa mal su solvencia, eso no le da derecho a resolver, rescindir ni modificar posteriormente el préstamo. Solo puede hacerlo si se demuestra que usted ocultó o falsificó conscientemente la información. Tampoco puede perjudicarle porque la información que usted aportó fuera incompleta. Por eso la regla es sencilla: aporte todo y no maquille nada. La ley le protege si es transparente y le deja desprotegido si no lo es.

Los siete frentes sobre los que puede actuar.

‍1. Sus ingresos y, sobre todo, su estabilidad.

Importa el importe, pero importa más que sean recurrentes y demostrables. Una nómina estable de tres años pesa más que una mayor de tres meses. Si está pensando en cambiar de empleo, hágalo antes de empezar el proceso o después de firmar, nunca en medio: una modificación de su situación laboral durante la tramitación puede detener la operación aunque ya estuviera aprobada.

Si es autónomo, el banco necesita otras formas de ver lo mismo. Lo explicamos en la página de hipotecas para autónomos.

‍Variables y periodo de prueba: Si su sueldo incluye comisiones, horas extra o un bonus anual, no cuente con sumar todo ese importe. El banco solo suele computarlos si los ha ingresado de forma continuada durante los últimos dos años, y aun así aplicará un recorte de prudencia sobre esa cifra. Por otro lado, si acaba de cambiar de empresa con un contrato indefinido pero su contrato fija un periodo de prueba de seis meses, para el riesgo del banco usted no es estable hasta que ese plazo termine.

‍2. Las deudas que ya tiene: la palanca más rápida.

Es el factor que puede mover más en menos tiempo. Las entidades trabajan con un límite de esfuerzo que, como criterio de mercado, suele situarse en torno al 30 o 35% de sus ingresos netos mensuales, contando todas las cuotas que paga, no solo la futura hipoteca.

Haga la cuenta al revés: cada cuota que elimine libera capacidad de endeudamiento. Un préstamo de coche de 250 euros al mes consume una parte enorme de su margen, y cancelarlo puede ser la diferencia entre que le concedan la hipoteca que necesita o una menor.

Prioridades:

Primero las tarjetas revolving y los créditos al consumo de cuota alta; después, las financiaciones a plazo pequeñas que ensucian el expediente sin aportar nada. Y cancélelas de verdad, no solo deje de usarlas: una tarjeta con límite disponible también se valora.

Dos matices que cambian el resultado y que casi ningún simulador recoge.

Si es usted el único pagador, el umbral baja. Ninguna norma fija un porcentaje de esfuerzo determinado: la ley obliga al banco a evaluar su capacidad de pago, pero deja que cada entidad fije sus propios límites. Y las entidades aplican un criterio más estricto cuando todo depende de una sola fuente de ingresos, porque si esa falla no hay nada detrás. Es habitual que el umbral baje en torno al 30 por ciento en lugar del 35 que se maneja para dos pagadores.

La composición de su hogar también cuenta. La normativa europea de concesión de préstamos obliga a las entidades a tener en cuenta los gastos no discrecionales y los gastos de manutención, y a conocer la composición del hogar y las personas a cargo. Nuestra ley dice lo mismo cuando incluye "los gastos fijos" entre los factores a valorar. En la práctica, muchos bancos no aplican un porcentaje plano sobre sus ingresos: descuentan primero un mínimo de subsistencia por cada miembro del hogar, incluidos los hijos, y calculan sobre lo que queda.

Los importes de esa tabla no son públicos ni están en ninguna norma: los fija cada entidad. Por eso dos solicitantes con el mismo sueldo y la misma cuota reciben respuestas distintas según cuántas personas dependan de ellos.

Qué hacer con esto: pregunte al banco, y pregúntelo con precisión. Qué porcentaje de esfuerzo aplican a su caso, sobre qué base de ingresos lo calculan (doce pagas o catorce, netos o brutos) y si descuentan gastos por miembro del hogar. Con esas tres respuestas sabrá cuánto le van a prestar antes de enamorarse de una vivienda.

El test de estrés que nadie ve: La normativa europea exige a las entidades comprobar que usted podría seguir pagando la cuota si los tipos de interés suben. En la práctica, al evaluar una hipoteca variable o la fase variable de una mixta, el banco no calcula su límite de esfuerzo solo con el tipo inicial; simula un escenario donde su cuota sube entre un 1% y un 2% extra. Si su capacidad de pago queda al límite en la cuota actual, esa prueba de estrés puede tumbar la operación.3. El ahorro extra que es capaz de generar.

La ley menciona el ahorro expresamente como uno de los factores a valorar, así que no es solo la entrada: es una señal de que usted es capaz de generar excedente.

Como referencia, el banco suele financiar hasta el 80 por ciento del menor valor entre precio y tasación, de modo que hay que tener el 20 por ciento restante más los impuestos y gastos. Si es su primera vivienda y cumple los requisitos, el aval del ICO permite llegar más lejos, y lo explicamos en su página.

Un detalle práctico: el ahorro que se ve vale más que el que no se ve. Si lo tiene repartido en efectivo o en cuentas de varias entidades, concéntrelo y deje un rastro ordenado en los meses previos. Un extracto que muestra un patrón de ahorro constante dice más de usted que un saldo que aparece de golpe.

De dónde sale el dinero importa tanto como cuánto tiene: Por exigencia de la normativa de prevención del blanqueo de capitales, el banco tiene que rastrear el origen de sus fondos. Si parte de su entrada procede de una donación o ayuda de sus padres, no basta con una transferencia. Debe formalizarla adecuadamente mediante el Impuesto de Sucesiones y Donaciones de su comunidad autónoma. De lo contrario, el banco no solo podría paralizar la firma, sino evaluar ese dinero como un préstamo informal entre particulares que incrementa su endeudamiento.

4. Su historial crediticio.

El banco está obligado por ley a consultarlo en dos sitios: en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, la CIRBE, y en alguna de las entidades privadas de información crediticia.

La CIRBE no es un fichero de morosos: es el registro de los préstamos, créditos, avales y garantías que las entidades tienen declarados a su nombre. Refleja lo que debe, no si paga mal. Y usted puede pedir gratuitamente su propio informe al Banco de España, a través de su sede electrónica. Hágalo antes de pedir la hipoteca: es la forma de ver su expediente con los ojos del banco y de detectar un aval olvidado o una tarjeta que creía cancelada.

Tenga en cuenta un dato clave: en la CIRBE no solo figuran los préstamos grandes; el Banco de España registra cualquier riesgo acumulado que alcance o supere los 1.000 euros. Y no solo el dinero que debe directamente: si usted es avalista de un familiar por un importe superior a esa cifra, ese compromiso también aparece reflejado y resta capacidad de endeudamiento para su propia hipoteca.

Los ficheros privados de impagados, en cambio, sí recogen deudas. La Ley Orgánica 3/2018 pone condiciones para que un dato pueda figurar en ellos: debe tratarse de una deuda cierta, vencida y exigible, que no esté siendo discutida en vía administrativa, judicial o arbitral; el acreedor debe haberle informado, en el contrato o al reclamarle el pago, de que la deuda podía comunicarse a esos sistemas; y el dato solo puede permanecer mientras persista el impago, con un máximo de cinco años desde el vencimiento.

Además, el responsable del fichero debe notificarle la inclusión e informarle de sus derechos, y usted dispone de treinta días durante los cuales el dato queda bloqueado. Si discute su exactitud, a quien consulte solo se le dirá que existe una discrepancia, no el dato.

Si le aparece algo que no reconoce, reclame al acreedor que facilitó el dato, que es quien responde de su exactitud, y en su caso ante el Banco de España. Pero hágalo con tiempo: estos procesos no se resuelven en una semana.

5. El ruido en su cuenta corriente.

El banco va a ver sus extractos. Descubiertos, recibos devueltos, cargos de casas de apuestas o disposiciones de tarjetas revolving pesan más de lo que parece, porque hablan de cómo gestiona el dinero, no de cuánto gana. Seis meses de extractos limpios valen más que cualquier explicación.

6. El estado y la eficiencia de la vivienda que compra. Aunque la ley prohíbe que el banco conceda la hipoteca apoyándose únicamente en el valor del inmueble, la vivienda condiciona el análisis. Un inmueble con cargas urbanísticas, sin licencia de primera ocupación o con una calificación energética muy baja (letras F o G) supone un riesgo mayor para la entidad. Por el contrario, las viviendas con alta eficiencia energética (A o B) no solo facilitan la aprobación, sino que suelen dar acceso a las llamadas «hipotecas verdes», con tipos de interés más reducidos.

7. La aportación de un avalista.

Es una solución real, pero no es gratis ni es simbólica. El avalista responde de la deuda con todo su patrimonio presente y futuro, y el banco está obligado a evaluar su solvencia igual que la suya. A cambio, el avalista tiene los mismos derechos de información que usted, incluida la asistencia al acta notarial previa.

Plantéelo como lo que es: un compromiso serio para quien lo asume, no un papel que se firma por acompañar.

Un plan realista por tiempos.

Doce meses antes: cancele créditos al consumo y tarjetas, pida su informe de la CIRBE y revise si figura en algún fichero de impagados. Si hay que limpiar algo, este es el momento.

Seis meses antes: mantenga los extractos limpios y el ahorro constante y visible. Estabilice su situación laboral.

Tres meses antes: no pida ninguna financiación nueva, ni un plazo sin intereses en una tienda, ni una tarjeta. Cada consulta y cada operación nueva aparece.

Durante la tramitación: no cambie de empleo, no mueva el dinero de la entrada a otro sitio y no abra ni cancele productos sin avisar. Todo se vuelve a comprobar antes de la firma.

Si le dicen que no, usted tiene derechos.

Y conviene ejercerlos, porque la negativa de un banco no es la negativa de todos.

Cuando le deniegan la solicitud, el prestamista está obligado a informarle por escrito y sin demora, a usted y también al fiador o avalista si lo hay, advirtiéndole del resultado y motivando la denegación.

Si la decisión se basó en un tratamiento automático de datos, tienen que decírselo.

Y si la denegación se apoya en la consulta de una base de datos, deben entregarle una copia del resultado de esa consulta e informarle de cuál es la base consultada, quién es su responsable y cuál es su derecho a acceder a esos datos y a rectificarlos.

Con ese papel en la mano usted sabe qué hay que corregir. Sin él está adivinando.

Tenga en cuenta que el coste de evaluar su solvencia no se le puede repercutir. El banco debe tener sus propios procedimientos internos para hacerlo y asumirlos él.

Si una vez concedido el préstamo pide un aumento significativo del importe, el banco tiene que volver a evaluar su solvencia con información actualizada. No se da por hecho que usted cumple con lo que aportó la primera vez.

Si la evaluación de solvencia es favorable y el banco acepta la operación, tienen la obligación de entregarle la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Ese documento no es una simple propuesta: es una oferta vinculante para el banco durante al menos diez días. Si le deniegan la operación antes de emitirla, exija la notificación por escrito de los motivos concretos; es la única garantía para saber si el freno se debe a sus ingresos, a un registro de riesgos o a la propia vivienda.