Renegociar no es una sola cosa. Hay tres caminos distintos, con costes muy diferentes, y elegir mal el camino puede convertir una buena idea en una operación que no compensa. Antes de hablar de cuándo conviene, conviene saber por dónde se puede ir.

Las tres vías, y lo que cuesta cada una.

Novación: renegociar con su propio banco. Se modifica el préstamo que ya tiene, de común acuerdo con su entidad. Es la vía más rápida y la más barata, y la ley la abarata expresamente: la escritura que solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos está exenta de Actos Jurídicos Documentados, y los honorarios de notaría se calculan como documento sin cuantía mientras que los del registro se aplican sobre el capital pendiente con una reducción del 90 por ciento. Todo ello por la Ley 2/1994.

Sobre las comisiones de la novación, hay un solo tope legal: si lo que se amplía es el plazo, el banco no puede cobrarle más del 0,1 por ciento del capital pendiente. El resto de modificaciones no tienen tope legal y se negocian, lo que significa que la cifra que le pongan encima de la mesa no es la cifra final.

Subrogación de acreedor: llevarse la hipoteca a otro banco. Su préstamo es el mismo y usted sigue siendo el deudor, pero pasa a otra entidad. También está exenta de Actos Jurídicos Documentados, los honorarios de notaría y registro van con las mismas tarifas reducidas, y los gastos de notaría, registro y gestoría los asume el nuevo banco. La tasación corresponde por ley al cliente, aunque en la práctica la mayoría de las entidades la asumen como incentivo comercial.

Cancelar y constituir una hipoteca nueva. Es la vía cara: hay que cancelar registralmente la anterior y constituir otra desde cero. Solo tiene sentido cuando necesita cambiar el importe, porque va a pedir más dinero, o cuando ninguna entidad acepta subrogarse.

La regla práctica es sencilla: empiece siempre por la vía más barata y suba solo si no le sirve.

Las cinco señales de que ha llegado el momento.

1. Su tipo está claramente por encima de lo que hoy ofrece el mercado. Es el caso más obvio y el que más dinero mueve. Más abajo le explicamos cómo hacer la cuenta para saber si compensa.

2. Quiere pasar de variable a fijo. Aquí la ley juega a su favor de una forma que mucha gente desconoce. Si la operación supone aplicar un tipo fijo durante el resto de la vida del préstamo, o un primer periodo fijo de al menos tres años, en sustitución del variable, la comisión está limitada al 0,05 por ciento del capital durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, y a partir del cuarto año el banco no puede cobrarle nada en absoluto. Y si en esa operación no se devuelve capital, no se puede cobrar comisión alguna.Lo más importante: este derecho se aplica a cualquier hipoteca, sea de la fecha que sea. Si su préstamo es de 2010, le ampara igual.

3. Paga vinculaciones que no le compensan. Si el descuento que le dan por el seguro de vida, el plan de pensiones o la tarjeta le cuesta más de lo que le ahorra, renegociar es la ocasión de quitarlos. Haga la cuenta antes: cuánto baja la cuota al año frente a cuánto le cuestan al año esos productos.

4. Necesita bajar la cuota. Ampliar el plazo reduce la mensualidad, y es la modificación con el tope de comisión más bajo, el 0,1 por ciento. Pero conviene decirlo claro: alargar el plazo baja la cuota y sube el total de intereses que pagará. Y hay un límite que no depende de usted, porque el plazo máximo lo marca la edad que la entidad admite al vencimiento del préstamo, habitualmente entre los 70 y los 75 años.

5. Cambia quien está en el préstamo. Un divorcio, una herencia o la entrada de un nuevo titular también son una renegociación. Lo explicamos en la página de subrogación, porque tiene reglas propias y una trampa importante: el que sale solo queda liberado de la deuda si el banco lo consiente expresamente.

Cuándo no merece la pena.

Cuando le queda poco capital pendiente. El ahorro se calcula sobre lo que debe, no sobre lo que pidió en su día. Con 20.000 euros pendientes, media décima de mejora es calderilla y no recupera ni la tasación.

Cuando piensa vender o amortizar del todo en poco tiempo. Los costes de la operación se recuperan a lo largo de los años, y si no va a estar esos años, no se recuperan.

Cuando su situación financiera ha empeorado desde que firmó. El nuevo banco va a analizar su solvencia igual que a cualquier solicitante nuevo, con sus ingresos y su historial de hoy, no con los de cuando firmó. Si su perfil ha empeorado, puede encontrarse con una negativa o con una oferta peor que la que ya tiene.

Cuando lo que necesita es otra cosa. Si lo que le sobra es dinero y no tipo de interés, a veces amortizar anticipadamente le ahorra más que renegociar, y sin papeleo.

La cuenta que hay que hacer.

Es una sola división y decide la operación entera.

Primero, cuánto se ahorra al mes. Por ejemplo, con 150.000 euros pendientes y 20 años por delante, bajar el tipo del 3 al 2,5 por ciento reduce la cuota de unos 832 a unos 795 euros. Son 37 euros al mes, unos 444 al año y cerca de 8.900 euros a lo largo de los 20 años.

Segundo, cuánto cuesta la operación. En una subrogación suele reducirse a la tasación y, si procede, a la comisión del banco que pierde el préstamo. Y esa comisión, en muchos casos, es cero: porque el contrato no la pactó, porque ya pasaron los plazos en los que podía cobrarse, o porque se trata de un paso a tipo fijo pasados los tres primeros años.

Tercero, divida. Si la operación le cuesta 400 euros y ahorra 444 al año, la ha recuperado en once meses. Si le cuesta 2.000 y ahorra 150 al año, tardará más de trece años y probablemente no sea su caso.

El orden en que conviene moverse.

Pida ofertas fuera antes de hablar con su banco. Una oferta de otra entidad por escrito es el único argumento que mueve a un banco a mejorar las condiciones de un cliente que ya tiene.

Sepa que su banco tiene derecho a retenerle. Si otra entidad inicia la subrogación, su banco actual puede enervarla formalizando con usted una novación dentro de los 15 días naturales siguientes a la entrega de la certificación de deuda. No es una traba: es, de hecho, la forma más rápida y barata de conseguir lo que buscaba, porque acaba firmando una novación en lugar de una subrogación.

Pero compruebe que iguala de verdad. Un banco que iguala el tipo pero le mantiene tres vinculaciones que el otro no exigía no está igualando nada. Compare la TAE y el coste anual de los productos, no el titular.

Lo que debe tener a mano.

Su escritura, para ver el tipo, el plazo, las vinculaciones y, sobre todo, qué comisiones figuran y de qué fecha es el préstamo, porque de eso depende qué topes legales le amparan.

El cuadro de amortización actualizado o el capital pendiente a día de hoy.

Las últimas nóminas o declaraciones, porque le van a analizar como si fuese un cliente nuevo.

Un apunte final, porque no es lo mismo.

Todo lo anterior parte de que usted puede pagar y quiere pagar menos. Si su problema es que no llega a la cuota, el camino no es este: existe un régimen específico de protección para deudores hipotecarios en dificultades, con medidas de reestructuración distintas de una renegociación comercial. Si ese es su caso, dígalo desde el principio, porque las vías y los plazos son otros.