¿Cómo se financia cada una?

La diferencia que más sorprende a quien compra por primera vez no son los impuestos: es cuándo hace falta el dinero. En una vivienda de segunda mano todo ocurre el mismo día. En una obra nueva usted empieza a pagar mucho antes de que exista hipoteca.

Obra nueva: el dinero sale antes que la hipoteca.

Cuando compra sobre plano, firma un contrato privado con el promotor y empieza a entregar cantidades a cuenta: la reserva, un porcentaje a la firma y pagos escalonados durante la obra. Ese dinero sale íntegramente de su ahorro. La hipoteca no se firma hasta el final, en la escritura de compraventa, cuando la vivienda está terminada.

Dicho de otro modo: durante uno o dos años usted financia la obra con su dinero, no con el del banco. Es el factor que más veces dificulta una compra sobre plano bien planteada.

Ese dinero tiene que estar garantizado, y es obligatorio. Desde que el promotor obtiene la licencia de edificación está obligado a garantizar la devolución de todas las cantidades que le pida a cuenta, más el interés legal, mediante un seguro de caución o un aval de entidad autorizada. Debe ingresarlas en una cuenta especial, separada del resto de sus fondos, de la que solo puede disponer para la construcción.

Usted tiene derecho a una póliza o certificado individual a su nombre. Si el promotor deja de pagar la prima, eso no se le puede oponer a usted. Y si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en plazo, puede optar entre resolver el contrato y recuperar su dinero con intereses o conceder una prórroga, y puede reclamar directamente al asegurador o al avalista, que tiene treinta días para pagarle. Lo mismo se aplica si compra a través de una cooperativa o de una comunidad de propietarios.

Antes de entregar un solo euro, pida el documento de la garantía y compruebe que en su contrato figuran la entidad avalista y la cuenta especial. Es la diferencia entre un retraso incómodo y perder todos sus ahorros.

La hipoteca llega al final, y eso tiene consecuencias.

El banco no puede concederle hoy, en firme, una hipoteca para una vivienda que se entregará dentro de dieciocho meses. Lo que se obtiene es una conformidad previa, sujeta a que su situación y la tasación sigan siendo válidas en el momento de la firma. El tipo de interés definitivo será el del día de la escritura, no el de hoy.

Eso significa dos cosas. Que conviene no comprometer su ahorro hasta el límite, porque si las condiciones empeoran necesitará aportar más. Y que la estabilidad de sus ingresos durante esos meses importa tanto como en el momento de la solicitud: un cambio de trabajo a mitad de obra puede complicar la firma.

También puede subrogarse en el préstamo que el promotor tiene sobre el edificio. No está obligado, y conviene comparar: le ahorra constituir una hipoteca nueva, pero el tipo y el plazo del préstamo del promotor pueden ser peores que los de una oferta de mercado. Lo explicamos con detalle en la página de subrogación.

Las garantías de la obra que condicionan que el banco firme.

Esto es técnico pero es puramente financiero, y por eso está aquí. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a tener suscrita una garantía de diez años por los daños que afecten a la estructura y a la estabilidad del edificio, la llamada garantía decenal. Y prohíbe autorizar e inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura de obra nueva sin acreditar esa garantía.

La consecuencia es directa: sin garantía decenal no hay obra nueva inscrita, sin finca inscrita no hay hipoteca inscribible, y sin hipoteca inscribible el banco no firma. Por muy aprobado que tenga su préstamo. Si un promotor le da largas con este punto, no es un trámite pendiente: es su operación en riesgo.

Un dato que juega a su favor: esa garantía cubre al promotor y a los adquirentes sucesivos. Si compra de segunda mano una vivienda de ocho años, la decenal le sigue amparando a usted.

Segunda mano: todo ocurre el mismo día, hay que llegar preparado.

Aquí la compraventa y la hipoteca se firman en el mismo acto, y suele haber una tercera operación encima de la mesa: la cancelación de la hipoteca que el vendedor tenía sobre la vivienda.

Lo que hay que tener antes de llegar a la notaría:

- Nota simple actualizada del Registro, para ver quién es el titular, qué cargas tiene la finca y si hay algo que no le han contado.

- Certificado de deuda pendiente del banco del vendedor, si la vivienda está hipotecada. Sin él no se sabe cuánto hay que destinar a cancelar.

- El reparto del dinero bien calculado, porque parte del precio no va al vendedor: va a cancelar su hipoteca.

- El certificado energético: el papel que más firmas retrasa. Para emitir la tasación es necesario el certificado de eficiencia energética registrado de la vivienda. Lo exige la normativa de tasación, y sin tasación no hay hipoteca. En obra nueva viene de serie. En segunda mano es donde falta: el vendedor no lo tiene, lo tiene caducado o nunca lo registró. Pídalo al principio, no cuando ya tenga fecha de notaría.

Y la letra importa, no solo el papel. La calificación energética tiene efectos económicos concretos sobre su hipoteca, y la obra nueva parte con ventaja porque se construye con exigencias muy superiores. En el aval del ICO para primera vivienda, una calificación D o superior mejora dos parámetros: el umbral a partir del cual actúa el aval baja del 80 al 75 por ciento del valor, y la cobertura sube del 20 al 25 por ciento. Algunas entidades también aplican un descuento en el tipo de interés a las viviendas que consideran eficientes, modesto pero gratuito, porque no le cuesta nada mantenerlo. Conviene saber que cada banco fija su propio criterio, normalmente desde la letra B o C, y que no coincide con el criterio oficial europeo, que exige la letra A. Lo explicamos en la página sobre cómo se bonifica el tipo de interés.

Y una situación muy frecuente en Canarias: si el vendedor no reside fiscalmente en España, usted está obligado a retener el 3 por ciento del precio e ingresarlo en Hacienda. No es un gasto suyo, porque sale del precio, pero sí es una obligación suya, y si no se ingresa la vivienda queda afecta al pago. Lo detallamos en la página de gastos de la compra.

¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado?

En los dos casos, el banco financia como máximo un porcentaje del menor valor entre el precio de compra y la tasación, y los impuestos y gastos no entran en la financiación. Eso significa ahorro propio.

En segunda mano, el ahorro tiene que estar disponible a la vez, el día de la firma. En obra nueva, el ahorro se reparte en el tiempo durante la obra, lo que puede ser más llevadero, pero a cambio queda inmovilizado durante meses y no puede contar con él para otra cosa.

Y una partida que casi nadie presupuesta: en segunda mano, la reforma. El coste de poner la vivienda a su gusto no suele estar incluido en la hipoteca salvo que se contrate un producto específico, y es dinero que sale del mismo bolsillo que la entrada.

Entonces, ¿qué le conviene?

Obra nueva si tiene capacidad de ahorro sostenida durante los meses de obra, no tiene prisa por mudarse, valora la eficiencia energética y no quiere afrontar una reforma.

Segunda mano si necesita entrar a vivir en pocos meses, prefiere ver exactamente lo que compra, quiere una ubicación consolidada, o si el margen de negociación del precio le compensa el coste de actualizar la vivienda.

Y una advertencia que vale para las dos: no compare el precio de venta, compare el coste total de entrar. Precio, impuestos, gastos, reforma y, en obra nueva, los meses en los que su dinero está inmovilizado sin producir nada.

En Canarias: dos impuestos distintos para la misma compra.

Aquí está la diferencia fiscal más importante y la que decide buena parte de la cuenta.

En el resto de España, la vivienda nueva tributa por IVA y la de segunda mano por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Canarias no se aplica el IVA: su lugar lo ocupa el IGIC.

Obra nueva

Es la primera transmisión, paga IGIC: Tipo general: IGIC 7%.

Pueden aplicarse decuentos si:
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- Es vivienda habitual con base imponible igual o inferior a 200.000 euros: IGIC 5%.

- Se aplica el IGIC 3% si alguna de estas circunstancias, y basta con una: tener 40 años o menos, familia numerosa, discapacidad igual o superior al 65 por ciento, familia monoparental, ser mujer víctima de violencia de género, o no superar los límites de renta establecidos.

- Se aplica el IGIC 0% en vivienda protegida VPO.

Hay una diferencia más, y suele olvidarse: en la compra de obra nueva se paga además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa, que corre a cargo del comprador.

Segunda mano.

Paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Tipo general: ITP 6,5%.

Pueden aplicarse descuentos si:

- Es vivienda habitual con base imponible igual o inferior a 200.000 euros: ITP 5%.

- Se aplica el tipo redicido del ITP 4% efectivo para quien tenga 40 años o menos y compre su primera vivienda habitual cumpliendo los límites de renta, y para la mujer víctima de violencia de género sin límite de renta. No es un tipo reducido propiamente dicho, sino una bonificación del 20% sobre la cuota.

- Se aplica el tipo reducido ITP 1% para familia numerosa, familia monoparental y discapacidad igual o superior al 65 por ciento, cumpliendo los límites de renta. En estos casos no hay tope de precio.

- Se aplica tipo ITP 0% en vivienda protegida VPO.

En la compra de segunda mano, sujeta a ITP no se paga el de Actos Jurídicos Documentados por eso dos viviendas del mismo precio, una nueva y otra usada, con el mismo tipo reducido, no salen exactamente igual: la nueva arrastra ese impuesto adicional.