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Deje su hipoteca en nuestras manos
Número de codificación en el Banco de España E397El proceso hipotecario
Pedir una hipoteca no es solo firmar el día de la escritura, es un proceso que consta de varias fases, debiéndose cumplir una serie de plazos y procedimientos concretos, algunos fijados por ley y otros que dependerán de la agilidad de cada entidad.
Conocer de antemano todo el proceso evita sustos de última hora, sobre todo cuando hay un contrato de arras a la vista.
Vamos a ver, por orden, cuáles son las principales fases del proceso de solicitud de su préstamo hipotecario hasta que usted. lo firma ante el notario.
Estudio de viabilidad:
Antes de presentar su operación y para saber si puede ser viable, analizaremos con usted su perfil. Veremos si es posible mejorarlo y determinaremos cuál puede ser la entidad que mejor encaja con sus condiciones y situación particular.
Solicitud y evaluación de solvencia:
Cuando se presenta una solicitud de préstamo hipotecario, el banco está también obligado, por ley, antes de conceder cualquier financiación, a evaluar su solvencia y capacidad de pago y determinar si Ud. puede asumir un préstamo a largo plazo. Por tanto, volverá a analizar con detalle su situación laboral y financiera, sus ingresos actuales y previsibles, así como su patrimonio, ahorro, gastos fijos y compromisos financieros ya asumidos. También está obligado a consultar su historial crediticio en la Central de Información de Riesgos del Banco de España y en al menos un fichero privado de solvencia (como ASNEF).
Tasación de la vivienda:
La tasación es una parte fundamental del proceso. Es abonada por el potencial prestatario y suele resolverse en menos de una semana desde que se encarga.
La tasación fija la base sobre la que el banco calcula cuánto le va a prestar, por eso, si se retrasa, retrasará también todo lo demás.
Un requisito que frena muchas operaciones: para emitir la tasación es necesario el certificado de eficiencia energética registrado de la vivienda, según la Orden ECO/805/2003. Si el vendedor no lo tiene o lo tiene caducado, la tasación no se puede emitir y el proceso se detiene ahí. Pídalo al principio, no al final.
La oferta vinculante:
La oferta vinculante (FEIN y FiAE) se la entregará el banco con un mínimo de 10 días naturales antes de la firma del contrato (14 en Cataluña, por su propia normativa autonómica).
La FEIN, o Ficha Europea de Información Normalizada, recoge todas las condiciones del préstamo y funciona como una oferta en firme durante ese plazo, mientras la FiAE, o Ficha de Advertencias Estandarizadas, recoge las cuestiones más relevantes sobre el préstamo para que Ud. pueda entender, claramente, las consecuencias del mismo.
En la práctica, los bancos suelen dar algo más de margen que el mínimo legal, habitualmente en torno a 30 días. No están obligados a mantener la oferta, por lo que puede que tenga que pedir una renovación.
Acta de transparencia:
Cuando, por fin, se llega a un acuerdo, comienza el proceso notarial. Usted puede elegir el notario que más le convenga, pero tiene que cumplir un requisito indispensable. Debe acudir, el día que se programe su cita, para que el notario le atienda y compruebe que ha recibido toda la documentación a tiempo y con antelación al día de la firma. El plazo límite para ello es el día anterior a la firma de la escritura pública. El notario levantará acta (acta de transparencia) de que usted ha acudido, se le ha explicado la documentación y se le ha sometido a un test para verificar que ha comprendido lo que va a firmar. Este procediemiento no tiene coste para usted.
Si no se firma este acta el notario no podrá celebrar la firma de la escritura y no se podrá formalizar la operación.
Firma y registro de la escritura:
Por último usted podrá firmar la escritura en la fecha que se programe y quedará definitivamente formalizado el préstamo. Sin embargo, para que se constituya la hipoteca como tal es necesario que se produzca la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Dicho trámite se realiza con posterioridad a la firma y es, habitualmente, gestionado por la gestoría del banco.
¿Cuánto dura todo el proceso?
No hay un plazo legal para que el banco estudie y responda a su solicitud, cada entidad marca su propio ritmo y puede variar según su perfil, la complejidad de la operación y el volumen de solicitudes que haya en ese momento. Como referencia orientativa, un banco con la documentación completa y una operación sencilla, suele resolver entre dos semanas y un mes; dentro de ese plazo, la tasación suele ser el paso que más frecuentemente genera demoras si no se agiliza bien. A esto hay que sumar los 10 (o 14) días naturales obligatorios entre la oferta vinculante y la firma, más la gestión de la cita notarial para el acta de transparencia.
Por todo ello y ante posibles contratiempos y/o necesidad de subsanaciones, Creditrópico le recomienda no firmar un contrato de arras con un margen inferior a 90 días hasta la fecha de escritura pública. Si, en la práctica, surgen imprevistos, sin contar con un margen razonable, pueden suponer problemas innecesirios o, incluso, pérdidas economicas, dependiendo del contrato de arras que haya firmado.
Contacte con nosotros. Podemos estudiar su caso, valorar sus posibilidades para solicitar una hipoteca y aconsejarele si es posible mejorar su perfil.
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