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Deje su hipoteca en nuestas manos
Número de codificación en el Banco de España E397El proceso hipotecario
Pedir una hipoteca no es solo firmar el día de la escritura: es un proceso que consta de varias fases, debiéndose cumplir una serie de plazos y procedimientos muy concretos, algunos fijados por ley y otros que dependerán de la agilidad de cada entidad.
Conocerlos de antemano todo el proceso evita sustos de última hora, sobre todo cuando hay un contrato de arras a la vista.
Vamos a ver por orden cuáles son las principales fases del proceso de solicitud de su préstamo hipotecario hasta que Ud. lo firma ante el notario.
Estudio de viabilidad:
Antes de presentar su operación y para saber si la operación puede ser viable, se analiza detalladamente su perfil: ;ingresos, ahorro, situación laboral, etc. Esto nos permitirá saber qué entidades y condiciones encajan mejor con usted.
Solicitud y evaluación de solvencia:
El banco está igualmente obligado por ley a evaluar su solvencia y capacidad de pago antes de conceder cualquier financiación para determinar si tiene Ud. capacidad de pago para asumir un préstamo a largo plazo. Por tanto, volverá a analizar su situación laboral y financiera y sus ingresos actuales y previsibles, su patrimonio, ahorro, gastos fijos y compromisos financieros ya asumidos. También está obligado a consultar su historial crediticio en la Central de Información de Riesgos del Banco de España y en al menos un fichero privado de solvencia (como ASNEF).
Tasación de la vivienda:
La tasación es una parte fundamental del proceso. Es abonada por el potencial prestatario y suele resolverse en menos de una semana desde que se encarga.
La tasación fija la base sobre la que el banco calcula cuánto le va a prestar, por eso, si se retrasa, retrasará todo lo demás.
La oferta vinculante:
La oferta vinculante (FEIN y FiAE) se la entregará el banco, con un mínimo de 10 días naturales antes de la firma (14 en Cataluña, por su propia normativa autonómica de consumo).
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada recoge todas las condiciones del préstamo y funciona como una oferta en firme durante ese plazo, y la FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas, recoge las cuestiones más relevantes sobre el préstamo para que Ud. pueda entender claramente las consecuencias del mismo.
En la práctica, los bancos suelen dar algo más de margen que el mínimo legal, habitualmente en torno a 30 días, no están obligados a mantener la oferta, y puede que tenga que pedir una renovación.
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Acta de transparencia:
Cuando por fin se llega a un acuerdo, comienza el proceso notarial. Ud. puede elegir el notario que más le convenga pero tiene que cumplir un requisito indispensable. Debe acudir el día que se programe su cita para que el notario le atienda y compruebe que ha recibido y entendido toda la documentación a tiempo y con antelación al día de la firma. El plazo límite para ello es el día anterior a la firma de la escritura. El notario levantará acta (acta de transparencia) de que Ud. ha acudido, se le ha explicado la documentación y se le ha sometido a un test para verificar que ha comprendido lo que va a firmar. Este procediemiento no tiene coste para Ud.
Si no se firma este acta el notario no podrá celebrar la firma de la escritura y no se podrá formalizar la operación.
Firma de la escritura:
Por último Ud. podrá firmar la escritura en la fecha que se programe y quedará definitivamente formalizado el préstamo. Sin embargo, para que se constituya la hipoteca como tal es necesario que se produzca la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad, dicho trámite se realiza con posterioridad a la firma y es habitualmente gestionado por la gestoría del banco.
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¿Cuánto dura todo el proceso?
No hay un plazo legal para que el banco estudie y responda a su solicitud, cada entidad marca su propio ritmo, y puede variar según su perfil, la complejidad de la operación y el volumen de solicitudes que haya en ese momento. Como referencia orientativa, un banco con la documentación completa y una operación sencilla suele resolver en dos semanas a un mes; dentro de ese plazo, la tasación suele ser el paso que más frecuentemente genera demoras si no se agiliza cuanto antes. A esto hay que sumar los 10 (o 14) días naturales obligatorios entre la oferta vinculante y la firma, más la gestión de la cita notarial para el acta de transparencia.
Por eso, en Creditrópico recomendamos no firmar las arras con un margen iferior a 90 días hasta la fecha de escritura ya que en la práctica pueden surgir imprevistos que pueden suponer problemas si el plazo es demasiado ajustado.
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El Proceso Hipotecario
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