Como ya hemos indicado, la subrogación le permite cambiar de entidad prestamista para mejorar las condiciones de su hipoteca o cambiar el titular de una hipoteca para ser el nuevo deudor de la misma entidad prestamista. Las ventajas principales de este tipo de operaciones es que permiten mejorar el tipo de interés, cambiar de hipoteca variable a fija o modificar la duración del préstamo, reduciendo notablemente los costes de tramitación frente a una cancelación y apertura de nueva hipoteca.

Reparto de Gastos de la Operación:

- Notaría, Registro y Gestoría: asumidos integramente por el nuevo banco según exige la Ley 5/2019.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): axento por ley (Artículo 7 de la Ley 2/1994).
- Tasación de la vivienda: corresponde por ley al cliente, aunque en la práctica la inmensa mayoría de las entidades bancarias asumen o reembolsan su coste como incentivo comercial.
- Comisiones del Banco Saliente: el banco que pierde la hipoteca solo puede cobrar una comisión si se demuestra una pérdida financiera real y dentro de los siguientes topes legales:
  Hipotecas a tipo fijo: máximo 2% durante los primeros 10 años y máximo 1,5% a partir   del año 11.
  Hipotecas a tipo variable: el banco debe elegir en el contrato entre un tope del   0,25% durante los primeros 3 años o del 0,15% durante los primeros 5 años. Después de esos plazos la comisión es del 0%.

Proceso de Cambio y Oferta Vinculante:

- Análisis de riesgo: el nuevo banco evalúa la solvencia del cliente antes de emitir la propuesta.
- Oferta vinculante: una vez emitida la oferta del nuevo banco, el banco actual dispone de 15 días naturales para igualar o mejorar las condiciones recibidas. Si las iguala, el cliente se queda en su banco actual (derecho de enervación).

Escenarios donde conviene subrogar:

- Para cambiar de tipo variable a fijo o mixto cuando se busca estabilidad frente a la subida de los tipos de interés.
- Para reducir el tipo de interés o el diferencial contratado si el mercado ofrece mejores condiciones que las firmadas en su día.
- Para eliminar productos vinculados costosos como seguros u otros gastos financieros asociados a la bonificación de la cuota.
- Para modificar la duración del préstamo ajustando la cuota a la situación económica actual.

Obligaciones de las entidades financieras:

El banco actual está obligado a expedir la certificación de deuda pendiente en un plazo máximo de 7 días naturales desde la solicitud del nuevo banco.

La entidad receptora debe emitir una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones económicas y de vinculación.

Posibles trabas y derecho de enervación:

- Derecho de enervación: si el banco actual iguala o mejora la oferta del nuevo banco en los 15 días naturales posteriores a recibirla, tiene preferencia legal para mantener la hipoteca y la subrogación a otra entidad se detiene.
- Comisión por compensación: el banco saliente puede aplicar la comisión por amortización/subrogación pactada en contrato, respetando siempre los límites máximos marcados por la Ley 5/2019.
- Aprobación de riesgo: el nuevo banco analiza la capacidad de pago e historial crediticio del titular, reservándose el derecho de rechazar la operación si el perfil no cumple sus criterios de solvencia.