Conviene empezar por la regla que ordena todo lo demás, porque con ella se cae la mitad de los cobros discutibles. La Ley 5/2019 establece en su artículo 14.3 que solo pueden repercutirse gastos o comisiones por servicios que usted haya solicitado o aceptado expresamente y que hayan sido efectivamente prestados. Y la Orden EHA/2899/2011 añade que las comisiones se fijan libremente, pero que solo pueden cobrarse por servicios solicitados en firme o aceptados y realmente realizados, con tarifas publicadas.Dicho de otro modo: una comisión no es un peaje, es el precio de un servicio. Si no hay servicio, no hay comisión.Comisión de aperturaEs la que se cobra una vez, al principio, por conceder el préstamo. Es legal, pero con un límite importante: el artículo 14.4 de la Ley 5/2019 dice que si se pacta una comisión de apertura se devengará una sola vez y que engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.La consecuencia práctica es que **una comisión de estudio o de tramitación cobrada aparte de la de apertura no cabe**: ya está dentro. Si en su oferta aparecen las dos, pregunte por escrito qué servicio distinto cubre la segunda.La comisión de apertura entra en el cálculo de la TAE, de modo que una oferta con tipo bajo y apertura alta puede salir peor que otra con tipo algo mayor y apertura cero. Compare por TAE.Comisión por amortización anticipadaEs la que se cobra si devuelve el préstamo, en parte o en todo, antes de tiempo. La ley la limita con topes que no se pueden superar, y sobre todo con una regla de fondo: la comisión no puede ser superior a la pérdida financiera que el reembolso cause al banco. Si no hay pérdida, no hay comisión, aunque el tope legal lo permitiera.Los topes del artículo 23 de la Ley 5/2019 son estos:Hipoteca a tipo variable: hasta el 0,15 por ciento del capital devuelto si se pacta para los 5 primeros años, o hasta el 0,25 por ciento si se pacta para los 3 primeros. Son dos opciones excluyentes: se elige una.Hipoteca a tipo fijo: hasta el 2 por ciento del capital devuelto durante los 10 primeros años, y hasta el 1,5 por ciento a partir de entonces.Fuera de esos periodos, no se puede cobrar nada.Las partes pueden pactar un preaviso, que no puede exceder de un mes, y el banco debe entregarle la información del coste en un plazo máximo de tres días hábiles desde que la pida.Un aviso que conviene dar, porque genera muchos malentendidos: entre 2023 y 2024 estuvo en vigor una suspensión temporal de estas comisiones para las hipotecas a tipo variable, tanto para amortizar como para pasarse a tipo fijo. Esa ventana terminó el 31 de diciembre de 2024. Si alguien le dijo que amortizar es gratis, puede que estuviera pensando en esa medida, que ya no está vigente.Comisión por cambiar de variable a fijoEste caso tiene un tratamiento propio y mucho más favorable, y es el que más dinero ahorra hoy. Cuando se novava el préstamo o se subroga a otro banco y el resultado es pasar de tipo variable a tipo fijo para el resto del plazo, el artículo 23.6 de la Ley 5/2019, en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 19/2022, limita la comisión al 0,05 por ciento del capital reembolsado durante los tres primeros años del préstamo, y siempre con el tope de la pérdida financiera del banco.Con dos precisiones que son oro:Si la novación no incluye amortización anticipada de capital, es decir, si usted solo cambia el tipo y no devuelve dinero, no se puede cobrar ninguna comisión por este concepto.Transcurridos los tres primeros años del préstamo, el banco no puede exigir compensación ni comisión alguna en estos supuestos durante el resto de la vida del préstamo.Ojo con las cifras que circulan: el 0,15 por ciento que se lee en muchos sitios para este caso es la redacción anterior a noviembre de 2022.Comisión por subrogación de acreedorEs el caso de llevarse la hipoteca a otro banco sin cancelarla. Para los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019 rigen los topes del artículo 23 que acabamos de ver. Para los préstamos a tipo variable anteriores a esa fecha, el límite es el 1 por ciento del capital pendiente, según la Ley 2/1994. Lo explicamos con detalle en la página de subrogación.Comisión por novación o modificaciónFuera del caso del paso a tipo fijo, modificar el préstamo (ampliar el plazo, ampliar el capital, cambiar de titulares) no tiene un tope legal específico, salvo en la ampliación de plazo de la Ley 2/1994, limitada al 0,1 por ciento. En la práctica se mueve entre el cero y el uno por ciento y es negociable, sobre todo si el banco quiere retener la operación.Comisión por reclamación de posiciones deudorasEs la que algunos bancos cargan cuando una cuota se devuelve. Para ser legítima tiene que responder a una gestión real, individualizada y acreditada, no a un cargo automático por el mero hecho del impago, y no puede duplicar lo que ya cubre el interés de demora. Los tribunales han declarado abusivas cláusulas redactadas como cargo automático de un importe fijo.Si se la han cobrado así, es reclamable. Guarde los recibos y pida al banco que acredite qué gestión concreta realizó en cada cargo.Comisiones al cancelar: lo que no se puede cobrarCuando termina de pagar, necesita dos cosas distintas, y conviene no confundirlas.El certificado de deuda cero, que acredita que no debe nada. **El Banco de España ha fijado que por este certificado la entidad no puede cobrar comisión alguna, y que debe incluir la identificación de la finca**, porque sin ese dato no sirve para cancelar en el Registro. El esquema de ofrecer un certificado gratuito sin datos registrales y cobrar por el que sí los lleva ha sido declarado mala práctica bancaria.La cancelación registral de la hipoteca, que es un trámite aparte con escritura notarial e inscripción. Aquí sí puede haber una comisión por la gestión, pero solo si usted ha dado su consentimiento previo con advertencia expresa de lo que cuesta, si existe un servicio real, y si la comisión está informada y tarifada. No basta con que el banco emita el certificado, otorgue la carta de pago o mande a un apoderado a la notaría: eso no es, por sí solo, un servicio facturable.Y recuerde que la cancelación registral no es obligatoria para que la deuda se extinga, pero sí para que la finca quede limpia en el Registro, que es lo que exigirá el comprador o el siguiente banco.Lo que no son comisiones, aunque usted las pague igualEs fácil confundirlas, y la ley las reparte de otra manera. Según el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, la tasación corre a cargo del prestatario, mientras que la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y la inscripción de la garantía en el Registro corren a cargo del prestamista. Las copias de la escritura las paga quien las solicite. Lo desglosamos en la página de gastos de la compra.Cómo se reclamaPrimero por escrito al servicio de atención al cliente del propio banco, que tiene un plazo para contestarle. Si no responde o la respuesta no le satisface, puede acudir al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España. Es gratuito y no necesita abogado.Conserve siempre la FEIN, la escritura y los recibos de los cargos. Sin esos tres papeles, una reclamación se queda en una conversación.