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Deje su hipoteca en nuestras manos
Número de Registro en el Banco de España E397hipoteca para no residentes
Comprar una vivienda en Canarias sin residir fiscalmente en España es perfectamente posible, pero el proceso no es el mismo: los bancos financian un porcentaje menor, piden documentación de su país que suele tardar semanas, los tipos reducidos de impuestos no le aplican y la propiedad genera obligaciones fiscales anuales aunque la casa esté vacía. Nada de eso es un obstáculo si se sabe de antemano; lo que arruina operaciones es descubrirlo a mitad de camino. Aquí le explicamos qué le van a pedir, cuánto le van a prestar y qué impuestos paga al comprar, mientras es propietario y el día que venda.
¿Qué es una hipoteca para no residentes?
¿Qué significa ser no residente?
No tiene nada que ver con la nacionalidad. Un alemán que vive en España nueve meses al año es residente fiscal en España. Un español que lleva años trabajando en Londres es no residente. Lo que determina su situación es, básicamente, dónde pasa más de 183 días al año y dónde está el centro de sus intereses económicos. Esto importa porque de ahí cuelga todo lo demás: el porcentaje que le financian, los tipos de impuestos que puede aplicar y las obligaciones que tendrá después.
Lo que necesita antes de empezar
El NIE, Número de Identificación de Extranjero. Sin él no puede firmar una escritura ni liquidar impuestos. Se solicita en España o en el consulado español de su país, y es lo primero que hay que poner en marcha porque es lo que más tarda.
Una cuenta bancaria en España. La necesitará para pagar, para domiciliar la cuota y para los suministros. Las entidades suelen pedir el certificado de no residencia, que se renueva periódicamente.
Y, si no va a poder venir a firmar, un poder notarial a favor de alguien de su confianza, otorgado ante notario en su país y legalizado con la apostilla de La Haya, más traducción jurada. Prepararlo con antelación evita tener que cuadrar un viaje con la fecha de notaría.
¿Cuánto le va a prestar el banco?
Menos que a un residente. Donde a un residente se le financia habitualmente hasta el 80 por ciento del menor valor entre precio y tasación, a un no residente las entidades suelen moverse entre el 60 y el 70%.
No es una norma, es política de riesgo: el banco valora que sus ingresos están fuera y que, en caso de impago, reclamarlos es más difícil. La consecuencia práctica es directa. Si a un residente le hacen falta el 20% más los gastos, a usted le pueden hacer falta el 30 o el 40% más los gastos. Haga esa cuenta antes de dar una señal.
También es frecuente que el plazo máximo sea algo más corto y que las condiciones de tipo sean ligeramente peores. Todo es negociable, pero conviene saber el punto de partida.
¿Qué documentación le van a pedir?
Además de lo habitual, el banco necesita ver su solvencia con papeles de otro sistema. Lo típico:
- Certificado de residencia fiscal de su país.
- Las dos últimas declaraciones de impuestos de su país de residencia.
- Nóminas o, si es empresario, las cuentas de su actividad.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Un informe de su historial crediticio del país donde reside.
- Contrato de trabajo o acreditación de su actividad.
Casi todo eso deberá venir traducido por traductor jurado y, según el documento y el país, legalizado con la apostilla de La Haya. Cuente con semanas, no con días. Es el motivo número uno por el que se caen las fechas de notaría.
Sus derechos son exactamente los mismos.
Esto conviene decirlo claro, porque mucha gente da por hecho lo contrario. Si la vivienda está en España y usted actúa como consumidor, se le aplica íntegramente la Ley 5/2019: tiene derecho a recibir la FEIN con al menos diez días naturales de antelación, a la reunión gratuita y obligatoria con el notario y firma del acta de transparencia antes de firmar el préstamo, al reparto legal de gastos (el banco paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca; usted, la tasación), y a presentar pólizas de seguro de otras compañías sin que le empeoren las condiciones. Y el banco está igualmente obligado a evaluar su solvencia en profundidad, sin basarse principalmente en el valor de la vivienda.
Si no habla español con soltura, dígalo en la notaría antes del día de la firma. La comprensión de lo que se firma es parte del proceso, no un formalismo.
El riesgo de cambio, y qué dice la ley exactamente.
Aquí hay que distinguir dos situaciones que suelen confundirse, porque la protección legal solo cubre una de ellas.
Si su hipoteca está en euros y usted cobra en otra moneda, el riesgo es suyo y la ley no le da ningún derecho de conversión. Su cuota es fija en euros, pero lo que le cuesta en su moneda cambia cada mes. Una oscilación del diez por ciento en el tipo de cambio equivale a una subida del diez por ciento de su cuota real. No es motivo para no comprar, pero sí para dejar margen en el presupuesto y no apurar el límite de endeudamiento.
Si su hipoteca está denominada en moneda extranjera, entonces sí entra en juego el artículo 20 de la Ley 5/2019, que le reconoce derechos importantes:
Tiene derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, y elige usted entre dos: la moneda en la que percibe la mayor parte de sus ingresos o tiene la mayoría de los activos con los que va a devolver el préstamo, o la moneda del Estado miembro en el que residía al firmar o en el que reside cuando pide la conversión. El tipo de cambio de la conversión será el vigente el día que la solicite, y si el contrato no dice otra cosa, el publicado por el Banco Central Europeo ese día.
El banco debe informarle periódicamente del importe que debe, con el desglose del incremento y del derecho de conversión, y debe hacerlo en todo caso cuando lo que debe o sus cuotas se desvíen más de un 20 por ciento respecto del tipo de cambio que había al firmar.
Todo esto debe constar en la FEIN y en el contrato, y si el contrato no limita el riesgo a una fluctuación inferior al 20 por ciento, la FEIN debe incluir un ejemplo ilustrativo de lo que pasaría con una fluctuación del 20 por ciento.
Y la consecuencia del incumplimiento no es menor: si el banco no cumple estas exigencias, las cláusulas multidivisa son nulas en favor del prestatario consumidor, que además puede pedir que el préstamo se considere concedido desde el principio en la moneda en la que percibe la parte principal de sus ingresos.
Los impuestos estatales: lo que paga mientras es propietario.
Aquí está la parte que más sorprende. Ser propietario de una vivienda en España genera una obligación fiscal anual aunque la casa esté vacía todo el año.
Si no la alquila. Hacienda le imputa una renta por el simple hecho de tener la vivienda a su disposición. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI, sin deducir ningún gasto: el 1,1 por ciento si el municipio ha revisado los valores catastrales en el periodo o en los diez años anteriores, y el 2 por ciento en los demás casos. Si el inmueble no tiene valor catastral notificado, se toma el 50 por ciento del mayor entre el precio de adquisición y el valor comprobado, al 1,1 por ciento. La cantidad se prorratea por días si no ha sido propietario todo el año.
Si la alquila. La regla general es que tributa sobre el importe íntegro de lo que cobra, sin deducir gastos. Pero si usted reside en otro Estado de la Unión Europea, o en un Estado del Espacio Económico Europeo con el que exista intercambio efectivo de información tributaria, sí puede deducir los gastos previstos en la ley del IRPF, siempre que acredite que están directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada aquí.
Dicho en plata: un francés que alquila su apartamento en Los Cristianos tributa sobre el beneficio; un británico o un canadiense, sobre el ingreso bruto. La diferencia es enorme y conviene tenerla en cuenta antes de comprar para alquilar.
El tipo de gravamen. Con carácter general es el 24 por ciento, y baja al 19 por ciento para los residentes en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria.
Cómo y cuándo se declara. Con el modelo 210. Y atención, porque los plazos han cambiado: para la renta imputada de las viviendas no alquiladas, a partir del ejercicio 2026 el plazo va del 1 de abril al 31 de diciembre del año natural siguiente, de modo que lo de 2026 se declara desde el 1 de abril de 2027. Para los rendimientos del alquiler con resultado a ingresar, a partir de los devengos de octubre de 2026 también pasa a presentarse del 1 al 20 de abril del año siguiente.
A esto se suman, como a cualquier propietario, el IBI, la tasa de basura y los gastos de comunidad.
¿Qué pasa si vende la propiedad?
Tres cosas que conviene tener claras desde el principio, porque afectan al dinero que recibe.
La ganancia tributa al 19 por ciento. Y aquí no hay distinción: el tipo del 19 por ciento para las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones se aplica igual a residentes en la Unión Europea que al resto del mundo. Se declara con el modelo 210, en el plazo de tres meses una vez transcurrido un mes desde la fecha de la transmisión.
El comprador le retendrá el 3 por ciento del precio. No se lo está quedando: la ley le obliga a retenerlo e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión, como pago a cuenta de su impuesto. Usted cobra el 97 por ciento, declara después la ganancia y, si la retención resultó mayor de lo que le correspondía pagar, solicita la devolución.
Y conviene que se ingrese, también por el comprador: si la retención no se ingresa, los bienes transmitidos quedan afectos al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto que corresponda. Es decir, Hacienda puede ir contra la vivienda vendida.
La plusvalía municipal puede acabar pagándola el comprador. Si usted es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente frente al Ayuntamiento. En la práctica, el comprador descontará ese importe del precio y lo pagará él. Si quien vende es una sociedad no residente, esto no ocurre y la plusvalía sigue siendo deuda del vendedor.
Una exención que casi nadie conoce: Si usted reside en un Estado miembro de la Unión Europea, o en un Estado del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, y vende la que fue su vivienda habitual en España, puede quedar exenta de tributación la ganancia obtenida siempre que reinvierta el importe total en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si reinvierte menos del total, se excluye solo la parte proporcional.
Dos precisiones importantes. La exención se refiere a la que haya sido su vivienda habitual en España, no a una segunda residencia ni a una inversión. Y la retención del 3 por ciento y la obligación de declarar siguen existiendo igualmente, aunque si la reinversión se produce antes de la fecha de presentación de la declaración puede tenerse en cuenta al calcular la deuda.
Es el caso típico de quien vivió aquí, se trasladó a otro país de la Unión Europea y vende después. Si está en esa situación, consúltelo antes de firmar, porque el orden de los pasos cambia el resultado.
¿Qué pasa si compra en Canarias?
En Canarias: por qué los tipos reducidos no suelen alcanzarle. Esta es la parte que más dinero mueve y la que peor se explica en los portales inmobiliarios. Los impuestos de la compra en Canarias no dependen de su residencia: dependen del uso que vaya a dar a la vivienda. Y casi todos los tipos reducidos exigen que sea su vivienda habitual.
Si compra de segunda mano, paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo general es el 6,5 por ciento. El 5 por ciento está reservado a la vivienda habitual con base imponible de hasta 200.000 euros, y las reducciones mayores (el 4 por ciento efectivo para quienes tienen 40 años o menos, o el 1 por ciento para familia numerosa, monoparental o discapacidad) exigen igualmente que sea vivienda habitual y cumplir límites de renta.
Si compra obra nueva, paga IGIC, que en Canarias ocupa el lugar del IVA. El tipo general es el 7 por ciento, y el 5 por ciento y el 3 por ciento están sujetos a los mismos requisitos de vivienda habitual o de circunstancias personales. Además, en la obra nueva se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa, que corre a cargo del comprador.
Conclusión práctica: si la vivienda va a ser su segunda residencia o una inversión, cuente con el tipo general. Esa diferencia, sobre un precio de compra medio, son varios miles de euros que hay que tener presupuestados desde el primer día.
Lo que de verdad marca la diferencia.
Empiece por el NIE y por la cuenta, no por la vivienda. Son las dos cosas que no dependen de usted y las que más tardan.
Pida la documentación de su país traducida y apostillada antes de tener una oferta aceptada, no después.
Calcule el ahorro con el porcentaje de financiación real para no residentes, no con el 80 por ciento que leerá en cualquier simulador.
Y presupueste el tipo general de impuestos, no el reducido. Si al final le corresponde uno menor, mejor.
What does being a non-resident actually mean?
It has nothing to do with nationality. A German who lives in Spain nine months a year is a Spanish tax resident. A Spaniard who has been working in London for years is a non-resident. What determines your status is, essentially, where you spend more than 183 days a year and where the centre of your economic interests lies.This matters because everything else hangs on it: the percentage a bank will lend you, the tax rates you can apply and the obligations you will have afterwards.
What you need before you start
The NIE, the Foreigner Identification Number. Without it you cannot sign a deed or pay taxes. You apply for it in Spain or at the Spanish consulate in your country, and it is the first thing to set in motion because it is what takes longest.
A Spanish bank account. You will need it to pay, to set up the direct debit for your instalment and for your utilities. Banks usually ask for a certificate of non-residence, which has to be renewed periodically.
And if you will not be able to travel to sign, a power of attorney in favour of someone you trust, granted before a notary in your country and legalised with the Hague Apostille, together with a sworn translation. Preparing it in advance saves you having to match a trip with the notary's date.
How much will the bank lend you?
Less than it would lend a resident. Where a resident is normally financed up to 80 per cent of the lower of purchase price and valuation, with non-residents banks tend to work between 60 and 70 per cent.
This is not a rule of law, it is risk policy: the bank takes into account that your income is abroad and that, if you default, pursuing it is harder. The practical consequence is immediate. If a resident needs 20 per cent plus costs, you may need 30 or 40 per cent plus costs. Do that calculation before you pay a deposit.
It is also common for the maximum term to be somewhat shorter and for the interest rate conditions to be slightly worse. Everything is negotiable, but it helps to know the starting point.
What documents will they ask you for?
On top of the usual paperwork, the bank needs to assess your financial standing using documents from another system. Typically:
- Certificate of tax residence from your country.
- Your last two tax returns from your country of residence.
- Payslips or, if you are self-employed or a business owner, your business accounts.
- Bank statements for the last few months
- A credit history report from the country where you live
- Employment contract or evidence of your business activity
Almost all of it will need to be translated by a sworn translator and, depending on the document and the country, legalised with the Hague Apostille. Allow weeks, not days. This is the number one reason notary appointments fall through.
Your rights are exactly the same.
This is worth stating plainly, because many people assume otherwise. If the property is in Spain and you are acting as a consumer, Spanish Law 5/2019 applies to you in full: you are entitled to receive the FEIN, the European Standardised Information Sheet, at least ten calendar days in advance; to the free and compulsory meeting with the notary and the signing of the transparency deed before you sign the loan; to the statutory allocation of costs (the bank pays the notary, land registry and agency fees for the mortgage; you pay the valuation); and to present insurance policies from other companies without your loan conditions being worsened.
And the bank is equally obliged to assess your solvency in depth, without basing that assessment mainly on the value of the property.
If you do not speak Spanish comfortably, say so at the notary's office before the day of signing. Understanding what you are signing is part of the process, not a formality.
Currency risk, and what the law actually says.
Two situations tend to get confused here, because legal protection only covers one of them.
If your mortgage is in euros and you earn in another currency, the risk is yours and the law gives you no right of conversion. Your instalment is fixed in euros, but what it costs you in your own currency changes every month. A ten per cent swing in the exchange rate is a ten per cent increase in your real instalment. That is not a reason not to buy, but it is a reason to leave room in your budget and not to push your debt ratio to the limit.
If your mortgage is denominated in a foreign currency, then article 20 of Law 5/2019 does come into play, and it gives you significant rights:
You have the right to convert the loan into an alternative currency, and you choose between two: the currency in which you receive most of your income or hold most of the assets you will repay the loan with, or the currency of the Member State in which you were resident when you signed or in which you are resident when you request the conversion. The exchange rate used will be the one in force on the day you request it and, unless the contract says otherwise, the rate published by the European Central Bank that day. The bank must inform you periodically of the outstanding amount, breaking down the increase and your right of conversion, and must do so in any event when what you owe or your instalments deviate by more than 20 per cent from the exchange rate in force when you signed.
All of this must appear in the FEIN and in the contract, and if the contract does not limit the risk to a fluctuation of less than 20 per cent, the FEIN must include an illustrative example of what a 20 per cent fluctuation would mean.
And the consequence of non-compliance is no small matter: if the bank fails to meet these requirements, the multi-currency clauses are void in favour of the consumer borrower, who can also ask for the loan to be treated as having been granted from the outset in the currency in which they receive the main part of their income.
National taxes: what you pay while you own the property.
This is the part that surprises people most. Owning a home in Spain creates an annual tax obligation even if the property sits empty all year.
If you do not rent it out. The tax authorities impute an income to you simply for having the property at your disposal. It is calculated by applying a percentage to the cadastral value shown on your IBI local property tax bill, with no deduction of expenses: 1.1 per cent if the municipality has revised cadastral values in the tax period or in the previous ten years, and 2 per cent in all other cases. If the property has no notified cadastral value, 50 per cent of the higher of the purchase price and the verified value is taken, at 1.1 per cent. The amount is apportioned by days if you have not owned the property for the whole year.
If you do rent it out. The general rule is that you are taxed on the gross amount you receive, with no deduction of expenses. However, if you are resident in another European Union State, or in a European Economic Area State with which there is an effective exchange of tax information, you may deduct the expenses set out in Spanish personal income tax law, provided you can show that they are directly related to the income obtained in Spain and that they have a direct and inseparable economic link with the activity carried out here.
In plain terms: a French owner renting out an apartment in Los Cristianos is taxed on the profit; a British or Canadian owner, on the gross rent. The difference is enormous and worth taking into account before buying to let.
The tax rate. As a general rule it is 24 per cent, falling to 19 per cent for residents of another European Union State or of a European Economic Area State with an effective exchange of tax information.
How and when you declare. Using Form 210. And pay attention, because the deadlines have changed: for imputed income on properties that are not rented out, from the 2026 tax year the filing period runs from 1 April to 31 December of the following calendar year, so 2026 is declared from 1 April 2027 onwards. For rental income with tax to pay, from the amounts accruing in October 2026 onwards it is also filed from 1 to 20 April of the following year.
To all this you must add, as any owner would, the IBI local property tax, the refuse collection charge and the community of owners fees.
What happens if you sell the property?
Three things worth being clear about from the start, because they affect the money you actually receive.
The gain is taxed at 19 per cent. And here there is no distinction: the 19 per cent rate on capital gains arising from transfers applies equally to European Union residents and to the rest of the world. It is declared using Form 210, within three months once one month has elapsed from the date of the transfer.
The buyer will withhold 3 per cent of the price. They are not keeping it: the law obliges them to withhold it and pay it to the tax authorities using Form 211, within one month of the transfer, as a payment on account of your tax. You receive 97 per cent, you then declare the gain and, if the amount withheld turned out to be more than you owed, you claim the refund.
And it is in everyone's interest, the buyer's included, that it actually gets paid: if the withholding is not paid in, the transferred property remains liable for the lower of that withholding and the corresponding tax. In other words, the tax authorities can pursue the property that has just been sold.
The municipal capital gains tax may end up being paid by the buyer. If you are a non-resident individual, the law makes the buyer the substitute taxpayer before the town hall. In practice, the buyer will deduct that amount from the price and pay it themselves. If the seller is a non-resident company, this does not apply and the tax remains the seller's debt.
An exemption almost nobody knows about
If you are resident in a European Union Member State, or in a European Economic Area State with an effective exchange of tax information, and you sell what was your main home in Spain, the gain may be exempt from tax provided you reinvest the full amount obtained in the purchase of a new main home. If you reinvest less than the full amount, only the proportional part of the gain is excluded.
Two important points. The exemption applies to what was your main home in Spain, not to a second home or an investment property. And the 3 per cent withholding and the obligation to file still apply, although if the reinvestment takes place before the filing date it can be taken into account when calculating the tax due.
This is the typical case of someone who lived here, moved to another European Union country and sells afterwards. If that is your situation, take advice before signing, because the order of the steps changes the outcome.
What if you buy in the Canary Islands?
Why the reduced tax rates will probably not apply to you. This is the part that involves the most money and the one property portals explain worst. Purchase taxes in the Canary Islands do not depend on your residence: they depend on the use you are going to give the property. And almost all the reduced rates require it to be your main home.
If you buy a resale property, you pay Transfer Tax (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). The general rate is 6.5 per cent. The 5 per cent rate is reserved for a main home with a taxable base of up to 200,000 euros, and the larger reductions (the effective 4 per cent for buyers aged 40 or under, or the 1 per cent for large families, single-parent families or disability) likewise require it to be your main home and that you meet the income limits.
If you buy a new-build property, you pay IGIC, the Canary Islands General Indirect Tax, which takes the place of VAT here. The general rate is 7 per cent, and the 5 per cent and 3 per cent rates are subject to the same main-home or personal-circumstance requirements. In addition, on a new build you also pay Stamp Duty (Actos Jurídicos Documentados) on the purchase deed, which is payable by the buyer.
The practical conclusion: if the property is going to be your second home or an investment, budget for the general rate. On an average purchase price, that difference amounts to several thousand euros that need to be in your budget from day one.
What really makes the difference.
Start with the NIE and the bank account, not with the property. They are the two things that do not depend on you and the ones that take longest.
Get your home-country documents translated and apostilled before you have an offer accepted, not afterwards.
Work out the savings you need using the real financing percentage for non-residents, not the 80 per cent you will read in any online calculator.
And budget for the general tax rate, not the reduced one. If a lower rate turns out to apply, so much the better.
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