Que le digan que no por la edad es frecuente, pero no es inevitable, y casi nunca es un problema de edad en sí: es un problema de plazo. Como el banco fija un límite de edad al vencimiento del préstamo, cada año que cumple le recorta años de hipoteca, y cuanto más corto es el plazo más alta es la cuota, que es lo que acaba arruinando la operación. Aquí le explicamos qué mira realmente el banco en estos casos, qué puede hacer para que la cuota cuadre, qué pasa con el seguro de vida y qué alternativas existen si lo que necesita no es comprar sino sacar dinero de la casa que ya tiene.

El problema no es la edad, es el plazo

Ningún banco tiene prohibido prestar a una persona mayor. Lo que tienen las entidades es un límite de edad al vencimiento del préstamo, que suele situarse entre los 70 y los 75 años. De ahí sale el plazo máximo: se resta su edad actual a ese tope.

A los 60 años, con un límite de 75, el plazo máximo será de quince años. Y como la cuota de una hipoteca depende sobre todo del plazo, esa resta es la que decide si la operación es viable.

Dos consecuencias prácticas

La primera, que a su edad el tipo de interés importa menos de lo que cree y el plazo importa muchísimo más.

La segunda, que merece la pena preguntar entidad por entidad cuál es su tope de edad, porque la diferencia entre 70 y 75 son cinco años de plazo y puede cambiar por completo la cuota.

Lo que el banco está obligado a valorar, y le favorece

La ley obliga al prestamista a evaluar su solvencia teniendo en cuenta su situación de empleo, sus ingresos actuales, sus ingresos previsibles durante la vida del préstamo, sus activos en propiedad, su ahorro, sus gastos fijos y sus compromisos ya asumidos. Y añade algo pensado exactamente para su caso: cuando se prevea que una parte sustancial del préstamo se seguirá reembolsando una vez finalizada la vida laboral, el banco debe valorar también el nivel previsible de ingresos que usted percibirá tras la jubilación.

Eso significa que su pensión es un ingreso computable, no un inconveniente. Y tiene dos ventajas que un sueldo no tiene: es vitalicia y no desaparece por un despido. Hágalo valer, porque es un argumento a su favor que muchos clientes no saben que la ley respalda.

¿Qué puede hacer para que la cuota cuadre?

Aportar más entrada. Es lo que más mueve. Con un plazo corto, cada euro de menos financiado baja la cuota de forma muy notable.

Buscar la entidad con el tope de edad más alto. No es un dato que publiquen, pero se pregunta.

Incorporar a un hijo o a otro familiar como titular. No como avalista, sino como titular del préstamo: así sus ingresos suman y, sobre todo, el plazo se puede calcular sobre la edad del titular más joven en bastantes entidades. Es la solución que más veces desbloquea estas operaciones.

Reducir deudas previas. Con un plazo corto, su margen de esfuerzo es más estrecho y cualquier cuota que elimine libera capacidad.

Si lo que quiere es tener un avalista, sepa que el banco está obligado a evaluar también su solvencia, y que el avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro. No es un papel de acompañamiento.

El seguro de vida, el punto más delicado

Aquí está el gasto que más sube con la edad y la razón por la que algunas operaciones dejan de compensar.

Recuerde lo que la ley le permite. El banco puede exigirle un seguro que garantice el cumplimiento del préstamo, pero debe aceptarle pólizas de cualquier otra compañía con prestaciones equivalentes, tanto al firmar como en cada renovación, no puede cobrarle por analizarlas y aceptarlas no puede empeorarle las condiciones del préstamo.

Mire con lupa dos cosas. Si la prima es anual renovable, se recalculará cada año según su edad y subirá de forma apreciable; pida también el precio de una prima nivelada y compare. Y si le ofrecen una prima única financiada dentro del préstamo, haga números antes de aceptar: pagará intereses por ella durante todo el plazo y la cobertura se agota antes que la hipoteca.

Y conteste el cuestionario de salud con exactitud. Su obligación legal no es contarlo todo, es contestar con veracidad lo que le pregunten; si la compañía no le somete cuestionario, queda exonerada de ese deber. Un dato inexacto no suele significar que el seguro no pague, sino que la prestación se reduzca en proporción, pero esa reducción llega en el peor momento posible.

Si ya tiene hipoteca y lo que le aprieta es la cuota

No hace falta una hipoteca nueva. Ampliar el plazo de la que ya tiene reduce la mensualidad y tiene el tope de comisión más bajo que existe, el 0,1 por ciento del capital pendiente, aunque hay que contar con dos cosas: el plazo sigue limitado por su edad al vencimiento y alargar significa pagar más intereses en total.

También puede cambiar el tipo de su préstamo, o llevárselo a otra entidad. Lo explicamos en las páginas de novación y de subrogación.

Si vende su vivienda habitual para comprar otra

Si tiene 65 años o más y vende la vivienda que ha sido su residencia habitual, la ganancia que obtenga está exenta de tributación. Sin límite de importe y sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda. La misma exención se aplica a quien se encuentre en situación de dependencia severa o gran dependencia, con independencia de la edad que tenga.

Esto importa más de lo que parece, porque muchas de las operaciones que explicamos en esta página son precisamente esa: vender para comprar algo más pequeño, más accesible o mejor situado. Cualquier persona, con la edad que tenga, puede dejar exenta la ganancia de la venta de su vivienda habitual si reinvierte el dinero en comprar otra, pero solo en la parte que reinvierta. Lo que no reinvierte, tributa. A partir de los 65 años esa limitación desaparece: queda exenta toda la ganancia, reinvierta o no, por lo que dispone de un importe extra procedente de la rebaja fiscal.

La condición es que la vivienda vendida haya sido realmente su residencia habitual. Si vende una segunda vivienda, un local o un terreno, no hay exención por edad: ahí la ganancia tributa como en cualquier otra venta.

Para ese caso existe otra vía distinta, abierta únicamente a quien ya ha cumplido los 65 años: destinar el dinero de la venta a constituir una renta vitalicia a su favor, dentro de un plazo corto y con un tope de capital. Conviene entender bien qué hay que reinvertir, porque no es la ganancia sino el importe total que ha obtenido por la venta, y si reinvierte menos solo queda exenta la parte proporcional. Es una operación que ya no tiene que ver con comprar vivienda sino con convertir patrimonio en ingresos, y la explicamos con sus cifras y condiciones en la página de hipoteca inversa.

Y si lo que necesita no es comprar, sino dinero

Hay un momento en que la pregunta deja de ser cómo conseguir una hipoteca y pasa a ser cómo obtener liquidez de la vivienda que ya es suya. Para eso existen productos distintos, y el principal es la hipoteca inversa, que permite recibir dinero con la garantía de su casa sin dejar de ser su propietario y sin tener que devolver nada en vida.

No es la única fórmula y no todas son iguales: en algunas usted conserva la propiedad y en otras la pierde. Lo explicamos en detalle en nuestra página sobre lahipoteca inversa, donde también encontrará lo que hay que comprobar antes de firmar cualquiera de ellas.