La novación consiste en modificar las condiciones de su hipoteca actual con el mismo banco, mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. A diferencia de la subrogación, aquí no cambia de acreedor.

Mediante novación puede modificar:
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- El capital pendiente.
- El plazo.
- El tipo de interés (fijo, variable, la cláusula de variabilidad).
- El sistema de amortización.
- Las garantías personales (por ejemplo, añadir o quitar avalistas).

Puntos importantes a tener en cuenta:

- Requiere el consentimiento del banco. No es un derecho automático: la entidad analiza la viabilidad económica de la operación y puede aceptarla o rechazarla.

¿Qué comisiones cobra el banco?

Cambio de tipo de interes de variable a fijo:

- Durante los 3 primeros años de la hipoteca: máximo 0.05% del capital pendiente.
- A partir del año 4: el 0%.
- Si se acoge a las ayudas públicas para hipotecados en dificultades (código de buenas prácticas) este coste puede quedar exento durante un tiempo, según su situación.

Cambio de tipo fijo a variables o cualquier otro cambio en el tipo fijo:

- No existe un límite legal para este caso. En banco cobra la comisión que esté pactada en la escritura, que conviene revisar antes de negociar.

Modificación del plazo:

Si lo que cambia es solo el plazo de su hipoteca (alargarlo) el límite legal es el 0.1% del capital pendiente.
Si además amortiza capital dentro de la novación esta operación tiene sus propios límites:

Hipoteca a tipo variable:
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- Primeros 3 años 0.25% del capital pendiente.
- Primeros 5 años máximo el 0.15 (si su banco aptó por este regimen en el contrato).
- A partir de esos años 0%.

Hipoteca a tipo fijo:
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- Primeros 10 años máximo 2% sólo si el banco demuestra que hay pérdidad financiera real.
- A partir del año 11 máximo 1.5% sólo si el banco demuestra que hay pérdida financiera real.

Ampliación de capital:

No hay un límite legal específico. El banco cobra la comisión de novación pactada en la escritura que suele situarse entre el 0.1 y el 1% sobre el capital ampliado o pendiente.

Otros cambios (sistema de amortización, titulares o avalistas):

Tampoco tienen un límite legal específico. Se aplica la comisón pactada libremente en la cláusula de novación de su contrato inicial, habitualmente entre el 0% y el 0.5% del capital pendiente.
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Impuestos: ¿Hay que pagar AJD?

Los cambios de tipo de interés y de plazo están exentos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En Canarias, la Agencia Tributaria sigue este mismo criterio. Sí se paga AJD cuando la novación incluye una ampliación de capital o responsabilidad hipotecaria.

¿Y si el banco deniega la novación?

Si su entidad no acede a novar, tiene dos alternativas: subrogar su hipoteca a otro banco (trasladarla manteniendo el mismo préstamo) o cancelar la hipoteca actual y abrir una nueva. No se qude sin opciones. Contacte con nosotro para cualquier duda.